11 Fehler bei der Immobilienfinanzierung

Die eigenen vier Wände zu realisieren und für die Zukunft und das Alter vorzusorgen, ist häufig nicht ohne finanzielle Unterstützung möglich. Eine Immobilienfinanzierung ist hierbei eine geeignete Möglichkeit, um diesen Wunsch zu erfüllen - gerade in Zeiten historisch niedriger Zinsen und weiterhin ansteigenden Mietpreisen. Dabei gibt es aber einige Tücken, die zu weitreichenden Fehlern führen können. Diese 11 gängigen Fehler werden wir in unserem heutigen Artikel erklären und aufzeigen, wie diese zu vermeiden sind.

Vorab schauen wir uns kurz das Thema der Immobilienfinanzierung im Allgemeinen an und welche Finanzierungsarten dabei zur Verfügung stehen. Im Anschluss stellen wir dann die angesprochenen Fehler samt Ansätzen zur Vermeidung vor. Selbstverständlich empfiehlt es sich auch bei dieser Thematik den Rat eines Experten zu suchen - am besten holt man sich hierfür verschiedene Meinungen ein. Nachdem wir euch die Fehler vorgestellt haben, schließen wir unseren Artikel mit den wichtigsten Takeaways ab.

Was fällt unter Immobilienfinanzierungen?

Die Immobilienfinanzierung ist für Privatleute und Unternehmen eine Möglichkeit mit einer Mischung aus Eigenkapital und Fremdkapital eine Immobilie zu finanzieren. Die niedrigen Zinsen und weiter ansteigenden Mietpreise fördern bei vielen die Überlegung in etwas Eigenes zu investieren. Aktuell besteht die Möglichkeit, sich sehr gute Konditionen für eine Finanzierung zu sichern.

Bei Immobilienfinanzierungen wird häufig von Darlehen gesprochen, die eine Bank oder Bausparkasse erteilen. Je nachdem, ob der Kreditnehmer bauen möchte oder eine bestehende Immobilie kaufen möchte, nennen sich die Darlehen entweder Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung. Ein Unterschied besteht hierbei formal nicht wirklich zwischen den Begriffen.

Für Immobilienfinanzierungen gibt es mittlerweile eine Vielzahl von Anbietern. Dabei ist zu beachten, dass nicht alle Anbieter transparente Angebote zur Verfügung stellen. Für den Empfänger der Finanzierung sollte es aber wichtig sein, explizit über alle Facetten dieser Finanzierungsverpflichtung Bescheid zu wissen. Eine undurchsichtige Informationslage sollte dabei ein No-Go sein. In den allermeisten Fällen empfiehlt sich eine gewisse Skepsis gegenüber Finanzierungsangeboten.

Die Finanzierung von Immobilien umfasst dabei einige Herausforderungen, die bei der Finanzierung selbst beginnen und über den Kauf der geeigneten Immobilie bis hin zu Modernisierungs- und Absicherungsmaßnahmen reichen. Sich einen guten Überblick über die verschiedenen Arten der Finanzierung und mögliche Fehler bei diesem Prozess zu informieren, kann den reibungslosen Weg zum eigenen Zuhause vereinfachen und vielleicht auch ein wenig beschleunigen.​

Dabei beinhaltet der Kreditvertrag für Immobilien wesentliche Bestandteile. Hierzu zählen beispielsweise die Eigenkapitalquote, die Sollzinsbindung, die Tilgungsrate, der Effektivzinssatz, der Beleihungswert, die Regelung über Sondertilgungen, der Tilgungsplan und die Restschuld. Hierbei müssen einige Entscheidungen getroffen und gründliche Überlegungen angestellt werden. Das kann für jemanden, der sich mit derartigen Thematiken nicht regelmäßig beschäftigt, zunächst überfordernd sein. Zentral bei der Wahl einer geeigneten Immobilienfinanzierung ist auf jeden Fall eine gründliche und langfristige Planung, denn einen derartigen Vertrag schleppt man meistens zwei bis drei Jahrzehnte mit sich herum.

Am Anfang jeder Immobilienfinanzierung sollte demnach ein gut strukturierter und weitreichend durchdachter Finanzierungsplan stehen. Dabei wird zunächst der Kaufpreis einer geeigneten Immobilie dem Eigenkapital gegenübergestellt. Die Differenz zwischen diesen beiden Werten muss durch das geliehene Fremdkapital beglichen werden. Dabei darf man aber auf keinen Fall vergessen, dass es mit dem Kaufpreis an sich nicht getan ist. Hinzu kommen weitere Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und weitere Kostenpunkte. Unser Fehler #4 gibt hierzu detailliertere Auskünfte.

Welche Finanzierungsarten gibt es?

Kredit ist nicht gleich Kredit. Häufig bestehen Immobilienfinanzierungen aus mehreren Darlehen. Schon die unterschiedlichen Anbieter wie Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken sowie die Filialbanken und Direktbanken haben ein breitgefächertes Angebot von unterschiedlichen Immobilienkreditvarianten. Generell wird in der Praxis aber zwischen dem Annuitätendarlehen, dem Tilgungsdarlehen (inklusive Volltilgerdarlehen) und dem Endfälligen Darlehen unterschieden. Am gängigsten ist dabei das Annuitätendarlehen.

Das Annuitätendarlehen: Ein Klassiker unter den Immobilienkrediten

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass einmal eine monatliche Kreditrate vereinbart wird, welche unverändert bis zum Ende der Zinsfestschreibung zu zahlen ist. Dabei nimmt jedoch der Anteil der Tilgung an der Rate über die Jahre zu. Dahingegen nimmt der Zinsanteil aufgrund der Tilgungsverrechnung immer weiter ab.

Das Tilgungsdarlehen: Vergleichbar zum Annuitätendarlehen, jedoch nicht identisch

Das Tilgungsdarlehen ist in seiner Funktion ähnlich zum Annuitätendarlehen. Der Unterschied liegt vor allem darin, dass das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinszahlung während der Laufzeit unverändert bleibt. Die Tilgung bleibt dabei immer gleich hoch und kann beispielsweise von Beginn der Rückzahlung bis zur Fälligkeit des Darlehens drei Prozent pro Jahr betragen. Als Sonderform dieser Kreditvariante gilt das sogenannte Volltilgerdarlehen. Diese Variante zeichnet sich dadurch aus, dass die Dauer der Zinsfestschreibung und die Gesamtlaufzeit identisch sind.

Das Endfällige Darlehen: Eine Kreditvariante, die in die Jahre gekommen ist

In der jüngeren Vergangenheit hat das Endfällige Darlehen zunehmend an Attraktivität verloren. Bedingt, dadurch, dass Immobilienkredite häufig mit einer Kapitallebensversicherung oder einer privaten Rentenversicherung kombiniert werden. Im Rahmen des Endfälligen Darlehens wird während der gesamten Laufzeit keine Tilgung gezahlt. Stattdessen muss der Darlehensnehmer zum Fälligkeitstermin die gesamte Summe auf einen Schlag zurückzahlen. Für viele Kunden ist diese Art des Darlehens nicht mehr lohnend, da Kapitallebensversicherungen und private Rentenversicherungen in den letzten Jahren deutlich an Rendite verloren haben.

Risikoaffiner oder risikoaverser Kredit: Zinsfestschreibung oder ein Darlehen mit variabler Verzinsung?

Ein wesentlicher Faktor bei der Festlegung der Darlehenskonditionen ist die Zinsfestschreibung. Unabhängig davon, ob es sich um eine Baufinanzierung oder ein Hypothekendarlehen handelt, muss der Darlehensnehmer eine Entscheidung darüber treffen, ob er sich für eine Zinsfestschreibung oder für ein Darlehen mit variabler Verzinsung entscheidet. Bei der derzeitigen Zinslage ist die Entscheidung meist schnell getroffen, da die Mehrheit der Experten dazu empfehlen, eine möglichst langfristige Zinsbindung zu wählen.

Für den Kreditnehmer ist ein wesentliches Ziel möglichst wenig Zinsen über einen möglichst langen Zeitraum für das beanspruchte Darlehen zu zahlen. Dabei wird in der Regel davon ausgegangen, dass die Zinsen in fünf bis zehn Jahren nicht mehr so niedrig sind wie derzeit. Deshalb empfehlen viele Fachleute, dass man sich diese guten Zinskonditionen aktuell langfristig sichert. Demnach wird viel zu Krediten mit einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren geraten. Besonders praktisch wäre es in diesem Fall ein Angebot auszuwählen, bei dem die Laufzeit des Kredites und die Zinsbindungsdauer identisch sind. Dadurch wäre dem Risiko einer Zinsänderung bei einer Anschlussfinanzierung vorgebeugt.

Der erste Schritt: Prüfen, ob die Immobilie tatsächlich die Richtige ist

Die richtige Darlehensart wählen - wichtig; das beste Angebot wählen - ebenfalls wichtig und Fehler im Nachgang des Kaufprozesses vermeiden - genauso wichtig. Allerdings ist hierfür grundlegend auch die Wahl der geeigneten Immobilie wichtig. Im privaten Bereich werden Immobilien häufiger als Objekte für die Lebensqualität gekauft und nicht immer zwangsläufig als Anlageobjekte. Demnach sollte eine Immobilie, die man jahrelang finanzieren möchte, genau auf die eigenen Wunschvorstellungen passen. Die erste Frage dabei ist häufig: Haus oder Wohnung?

Damit die Immobilie langfristig richtig ausgewählt wird, muss man sich mit einigen Themen auseinandersetzen. Es sollte eine konkrete Planung für die nächsten Jahre in beruflicher und privater Hinsicht gemacht werden. Zudem sollte man sich darüber Gedanken machen, wie viel Wohnraum man benötigt und ob in den nächsten Jahren Kinder hinzukommen oder aber auch bereits ausziehen. Wie sicher ist der aktuelle Job bzw. wie hoch ist die Garantie, dass man am selben Ort bleibt, auch wenn der Job gewechselt wird oder werden muss. Eine noch nicht abbezahlte Immobilie vorzeitig zu verkaufen, birgt häufig hohe Risiken und zusätzliche Kosten beim Darlehensgeber. Möglicherweise haben sich zu diesem Zeitpunkt die Marktpreise geändert und die Immobilie muss zwangsläufig mit Verlusten bezahlt werden.

Fehler #1: Das unbequeme Thema Eigenkapital

Einer der gängigsten und gleichzeitig aber auch schwerwiegendsten Fehler bezieht sich auf das unbequeme Thema Eigenkapital im Darlehensrahmen. Einen wesentlichen Fehler begehen viele Leute dabei indem sie die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital antreten möchten. Auf Dauer ist eine Finanzierungskalkulation ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital sehr riskant.

Als Faustregel gilt hierbei häufig, dass man mindestens ein Fünftel der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln stemmen können muss. Zu dem genannten Eigenkapital zählen das Barvermögen und aber auch andere nutzbare Guthaben, beispielsweise Guthaben die sich auf einem Geldmarktkonto oder innerhalb eines Bausparvertrages befinden. Ein weiteres Problem ist dabei, dass die Banken nicht die gleichen attraktiven Zinskonditionen herausgeben, wenn die Eigenkapitalquote sehr gering ist. In der Regel werden Zinsaufschläge von Kunden mit wenig Eigenkapital gefordert, da diese Finanzierungsvariante erhebliche Unsicherheiten für Kreditinstitute birgt.

Scheinbar erhöht sich der Zinssatz bei einer Vollfinanzierung um etwa 0,5 bis 1 Prozentpunkt im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung - so die Verbraucherschützer. Deshalb ist es unvermeidlich zu Beginn des Finanzierungsprozesses zu prüfen, ob man über genug Eigenkapital verfügt. Die genannten 10 bis 20 Prozent eignen sich dabei gut als Finanzierungskosten und zusätzlich sollten auch die Erwerbsnebenkosten, wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer miteingebracht werden. Dabei gilt generell: Je mehr Eigenkapital man mitbringt, desto niedriger fallen die Zinsen aus.

Generell ist es zwar trotzdem möglich auch ohne Eigenkapital eine vernünftige Finanzierung zu erhalten, allerdings muss hierfür das Einkommen wirklich gut und stabil sein. Von einer Finanzierung der Erwerbsnebenkosten mit Fremdkapital sollte in jedem Fall abgesehen werden. Bei der Entscheidung über die Eigenkapitalquote sollte diese aber auch nicht zu hoch angesetzt werden, da immer wieder Rücklagen für ungeplante Ausgaben wichtig sein können. Verschärft ist der Aspekt des Eigenkapitals seitdem eine neue EU-Wohnungskreditrichtlinie in Kraft getreten ist. Seit diesem Zeitpunkt achten die Kreditinstitute deutlich mehr auf die Bonität des Kreditnehmers.

Fehler #2: Die Tilgungsrate zu niedrig ansetzen

Nur weil die Eigenkapitalquote stimmt, ist noch kein geeigneter Darlehensvertrag abgeschlossen. Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist die zu vereinbarende Tilgungsrate. Werden die Tilgungsraten nicht geeignet vereinbart, entsteht hierbei eine Finanzierungsfalle für den Darlehensnehmer. Man sollte sich nicht aufgrund der niedrigen Zinsen für eine Standardtilgung von gerade mal einem Prozent im Jahr entscheiden. Unter derartigen Umständen würde die Finanzierung der Immobilie bis zu 40 Jahren dauern, bis der Kredit vollständig abbezahlt ist.

Hinzukommt, dass über einen derartigen Zeitraum in der Regel keine Zinsbindungsfrist ausgegeben wird. Das bedeutet, dass bei der Abschlussfinanzierung mit einem erheblichen Zinsänderungsrisiko zu rechnen ist. Zudem wäre in diesem Fall die Restschuld nicht umbeachtlich hoch, da bislang nur niedrige Tilgungszahlungen erfolgt wären. Experten empfehlen deshalb eine Tilgungsrate von drei Prozent - diese soll ja auch nicht das monatliche Budget zu stark belasten. Ist der entsprechende finanzielle Spielraum gewährleistet, empfiehlt es sich natürlich die Tilgungsrate möglichst hoch anzusetzen.

​Weiterhin sollten mit dem Kreditgeber Sondertilgungen vereinbart werden, sofern diese nicht selbstverständlich sind. Diese Sonderzahlungen ermöglichen eine schnellere Abbezahlen des Kredites. Dies ist beispielsweise attraktiv, wenn ein stärkerer Anstieg des Einkommens stattfindet. Im Gegenteil dazu empfiehlt sich ebenfalls eine variable Tilgung, welche besonders dann helfen kann, wenn das Einkommen zum Beispiel stärker sinken sollte.

Die Faustregel für die monatliche Belastung lautet dabei: (Nominal-) Zins plus ein Prozent Tilgung geteilt durch 12 Monate. Um zu ermitteln, ob die Belastung getragen werden kann, muss ein ehrlicher Kassensturz durchgeführt werden. Dabei sollten auch Sonderausgaben berücksichtigt werden, beispielsweise Versicherungen, die nur einmal im Jahr fällig werden.

​Bei den laufenden Aufwendungen wird dabei keine Kaltmiete mehr berücksichtigt, da diese durch das Wohneigentum entfällt. Arbeitet man eine entsprechende Auflistung konsequent durch, kann man die Kosten vom Nettoeinkommen abziehen und erhält dadurch den verfügbaren Rahmen für eine Immobilienfinanzierung. Generell sollte dabei die Finanzierungsrate nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens betragen. Hierfür gibt es im Internet auch zahlreiche Haushaltsrechner.

Fehler #3: Kreditbedarf ungenau kalkuliert

Eigenkapital und Tilgungsrate sollten an diesem Punkt bereits gut durchdacht sein. Der nächste schwerwiegende Fehler liegt in der Kalkulation des tatsächlichen Kreditbedarfs. Dabei sollten die gesamten Kosten nicht unterschätzt werden. Je nachdem, ob die Baubeschreibung ungenau formuliert wurde, eine Erschließung des Grundstücks notwendig ist oder höhere Renovierungskosten notwendig werden, kann dies den geplanten Rahmen des Kredites sprengen. Deshalb darf das Budget nicht zu knapp geplant sein. Wird eine Nachfinanzierung notwendig, verursacht diese weitere Kosten und das meist zu schlechteren Konditionen. Deshalb sollte der Immobilienkauf möglichst genau kalkuliert werden.​

Auf der anderen Seite können die Kosten ebenso steigen, wenn die Kreditsumme zu hoch angesetzt wurde und eine vollständige Auszahlung nicht notwendig wird. Hierbei wird das Kreditinstitut in der Regel eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen einfordern. Für die Berechnung der möglichen Kreditsumme gibt es ebenfalls eine Faustformel: Diese sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Die restlichen 60 Prozent sollten für die Lebenshaltung, Neuanschaffungen und kleinere gelegentliche Reparaturen eingeplant werden. Dabei sollte man diesen Wert als das betrachten, was er ist: Als einen Durchschnittswert. Je nach aktueller Situation kann dieser Abweichungen nach oben oder unten haben.

Empfehlenswert ist es in jedem Fall, sich über Fördermöglichkeiten für die Immobilienfinanzierung zu informieren. Bei den Fördermöglichkeiten kann es sich um zinsverbilligte Kredite - teilweise mit Tilgungszuschüssen - oder auch um direkte Zuschüsse handeln. Dies ist häufig von der Förderstelle abhängig. In der Regel werden Maßnahmen gefördert, die zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen sowie Finanzierungen für Eigenheime von Familien mit niedrigen Einkommen. Bekannte Förderstellen sind dabei die KfW, die BAFA und die Förderbanken der Länder.

Fehler #4: Erwerbsnebenkosten und weitere Nebenkosten aus den Augen verlieren

In den vorherigen Abschnitten wurde es schon kurz angesprochen: Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb und die Folgekosten sollten keineswegs unterschätzt werden. Es kommt nicht nur darauf an, Finanzierungsangebote hinsichtlich des Effektivzinses zu prüfen. Darüber hinaus warten noch einige weitere Kosten auf Immobilienerwerber, wie beispielsweise:

• Bereitstellungszinsen
• Vorfälligkeitsentschädigung
• Kosten bei Sondertilgungen
• Sonstige Gebühren

Dabei sollten vor allem die Bereitstellungszinsen beachtet werden, wenn man ein Immobiliendarlehen zur Finanzierung eines Hausbaus benötigt. In einer derartigen Situation wird die Darlehenssumme in der Regel in Teilen nach und nach abgerufen. Dabei berechnen die Banken häufig ab dem dritten Monat nach der Bereitstellung entsprechende Bereitstellungszinsen. Der Zeitpunkt ab dem diese Zinsen berechnet werden, hängt dabei vom Kreditgeber und dem entsprechenden Angebot ab. In der Regel belaufen sich die Bereitstellungszinsen auf drei Prozent p.a., was einer Belastung von 0,25 % pro Monat entspricht.

Gleiches gilt bei den Kosten, die bei entsprechenden Sondertilgungen anfallen. Deshalb sollte mit dem Kreditgeber eine mögliche jährliche Sondertilgung von beispielsweise 10.000 € fest vereinbart werden, die im besten Fall kostenlos sind. Über die genannten Kosten hinaus sollte der Immobilienerwerber ebenfalls die Schätzkosten für die Bewertung der Immobilie, Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch und auch beispielsweise Notarkosten beachten. Als Faustregel gilt hierbei, dass die sogenannten Kauf- und Baunebenkosten zwischen 10 und 20 Prozent liegen. Auch die Maklercourtage darf nicht außer Acht gelassen werden. Diese beträgt gut und gerne mal zwischen fünf und sieben Prozent. Ebenfalls frisst die Grunderwerbssteuer einen ordentlichen Geldbetrag.

Fehler #5: Nominal- und Effektivzins durcheinanderbringen

Ein anderer gängiger Fehler fängt bei den Rechenbegriffen an. Nicht jeder kennt den Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzinsen, was bei einer Finanzierung aber zu einem bösen Erwachen führen kann. Banken weisen in ihren Kreditangeboten in der Regel sowohl den nominalen, als auch den effektiven Zinssatz aus. Beide dieser Parameter sollte ein Darlehensnehmer verstehen. Die größere Relevanz für den Verbraucher hat jedoch der Effektivzins, da dieser sich direkt auf die entsprechenden Finanzen auswirkt.

Der Hauptunterschied zwischen Nominal- und Effektivzins besteht darin, dass der nominale Zinssatz (oft auch Sollzins) angibt, welche Zinsen die Bank auf den reinen Nettodarlehensbetrag des Kredites berechnet. Dieser bezieht sich grundsätzlich immer auf ein Kalenderjahr. Dagegen fällt der effektive Zinssatz höher aus. Er umfasst zudem auch die sogenannten preisbestimmenden Faktoren. Hierunter fallen zum Beispiel die Laufzeit des Kredites sowie die Nebenkosten für die Bearbeitung.

Demnach gibt der effektive Zinssatz an, welche Kosten tatsächlich für den Darlehensnehmer pro Jahr anfallen. Das Portal www.vergleich.de erklärt den Unterschied mit einem schönen, einfachen Beispiel: Wenn es sich um eine Mietwohnung handeln würde, wäre der Sollzins die Kaltmiete und der Effektivzins würde der Warmmiete inklusive aller Nebenkosten entsprechen.

Fehler #6: Die Belastung ist zu hoch

Besonders schwerwiegend ist es, sich bei der Finanzierung zu übernehmen und sich zu hohen finanziellen Belastungen auszusetzen. Man sollte immer über Reserven und Notpolster verfügen. Von heute auf morgen kann eine unvorhergesehene Ausgabe gefordert werden. Wenn hierfür kein Puffer einkalkuliert wurde, kann das schnell einmal langfristige Pläne gefährden.

Experten empfehlen dabei, wenn möglich eine Reserve in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern anzusparen. Um die Belastung angemessen zu halten, sollte man bei der Planung des monatlichen Budgets und der vertretbaren Belastung auf den maximalen 40 Prozent beharren. Hierbei sollten aber das 13. Monatsgehalt sowie etwaige Boni nicht eingeplant werden.

Fehler #7: Einen Vergleich einholen lohnt sich immer

Man entdeckt ein gutes Finanzierungsangebot, ist schnell begeistert und begeht damit auch zugleich den nächsten Fehler. Zwar nicht prinzipiell, aber doch mit ziemlicher Sicherheit. Bevor man sich für ein Kreditangebot entscheidet, sollte man sich ausreichend weitere Angebote eingeholt und verglichen haben. Es gestaltet sich hierbei genauso, wie beim Kauf einer Immobilie: Es muss nicht zwangsläufig die erste sein, die man besichtigt hat. Wenn es am Ende doch so ist, ist das ja kein Beinbruch.

Man sollte die Angebote genau prüfen und miteinander vergleichen. Alleine schon beim Vergleich des Zinssatzes gibt es günstigere und teurere Kreditangebote. Dabei kann schnell einmal ein Unterschied von mehr als einem vollen Prozentpunkt vorliegen. In der Regel benötigt man einige Unterlagen, um ein individuelles Angebot zu erhalten. Dabei geht es in der Regel um:

• Kopie des Personalausweises
• Aktuelle Einkommensnachweise
• Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Lageplan, Baubeschreibung, Baukostenberechnung und Wohnflächenberechnung)
• Nachweis über das vorhanden Eigenkapital
• Nachweise zu bestehenden Ratenkrediten oder weiteren finanziellen Verpflichtungen

Fehler #8: Nachfinanzierungen können Probleme verursachen

Es wurde schon ein, zwei Mal erwähnt: Nachfinanzierungen können erhebliche finanzielle Probleme verursachen. Viele Bauherren sprechen bei Schwierigkeiten im Bau von Nachfinanzierungen. Häufig sind in den Festpreisen für Bauvorhaben nicht alle notwendigen Leistungen enthalten, die für die Fertigstellung der Immobilie benötigt werden. Beispielsweise fehlen häufig die Kosten für die Erschließung des Baugrundstücks, für das Einrichten der Baustelle, für diverse Bodengutachten und auch für Hausanschlüsse.

Wenn diese Aspekte vorher nicht definiert werden und demnach auch nicht in der finanziellen Kalkulation berücksichtigt werden können, kann eine Nachfinanzierung schnell auf die Tagesordnung rücken. Diese sind in der Regel ziemlich teuer und können im Worst-Case sogar von der Bank abgelehnt werden.

Fehler #9: Den Aspekt der Eigenleistung überschätzen

Auch wenn die Euphorie beim Hauskauf schnell überhandnehmen kann, sollte man nicht zu stark auf die eigene Leistung setzen. Grundsätzlich ist es sinnvoll, auch die eigene Arbeitsleistung oder die von Freunden und Verwandten miteinzuplanen. Dennoch sollte man dabei sehr vorsichtig sein, denn alle wesentlichen Arbeiten kann man in der Regel nicht selbst verrichten (vielleicht benötigt man hier und da einen Fachmann) und zudem muss die notwendige Zeit vorhanden sein.

Zudem kosten gepfuschte Arbeiten im Nachgang im Zweifel mehr Geld, als das Beschäftigen eines Experten. Auch können die Arbeiten mehr Zeit beanspruchen, wenn sie von einem Laien ausgeführt werden, und damit sogar den Bau oder die Fertigstellung der Arbeiten verzögern. Im Worst-Case könnte dadurch sogar der geplante Umzugstermin in Gefahr geraten, denn einen Handwerker nachträglich zu engagieren gestaltet sich nicht immer leicht, da diese ohnehin ausreichend ausgelastet sind.

Man selbst hat einen Beruf, dem nachgehen muss, und gleiches gilt für Freunde und Verwandte. Deshalb sollte hierbei eine realistische Einschätzung abgegeben werden, da nicht erbrachte Leistungen sonst zu Mehrkosten führen können, die in der Kalkulation vielleicht nicht berücksichtigt wurden. Am Ende steht der Darlehensnehmer sonst wieder vor Kosten, die er nicht decken kann oder vor Arbeiten am oder im Objekt, die nicht verrichtet werden können. Für Laien eignen sich besonders gut Malerarbeiten, auch wenn hierbei voraussichtlich nicht die gleiche Qualität wie bei einem Malermeister garantiert werden kann.

Fehler #10: Laufende Kosten werden unterschätzt

Ein weiterer gängiger Fehler hängt nicht mit der Entscheidung der Finanzierung oder der Immobilie zusammen, sondern vielmehr was nach Abschluss dieses Prozesses auf den Kreditnehmer wartet. Weiterhin laufende Kosten oder hinzukommende Kosten werden gerne einmal unterschätzt und überraschen viele Kreditnehmer. Diese "Kleinigkeit" kann weitreichende Konsequenzen und finanzielle Folgen nach sich ziehen. Beispielsweise können neben den gängigen Strom-, Wasser- und Heizkosten noch folgende weitere Nebenkosten hinzukommen:

• Der Schornsteinfeger: Ein Kostenpunkt um den man nicht herumkommt. Dieser muss seine Arbeit regelmäßig verrichten können.
• Straßenreinigung: Auch für eine Straßenreinigung kann man als Eigentümer gerne einmal zur Kasse gebeten werden.
• Abfallgebühren: Die Müllabfuhr nimmt die Mülltonne nur mit, wenn die entsprechenden Entsorgungsgebühren regelmäßig und vollständig bezahlt werden.
• Grundsteuer: Auch wenn man eine Immobilie gekauft und versteuert hat, wird man Jahr für Jahr vom Staat für die Entrichtung der Grundsteuer zur Kasse gebeten.
• Versicherungen: Versicherungen sind natürlich nicht für alles Vorschrift. Jedoch gibt es einige Versicherung rund um Haus und Hof, die für die Bewirtschaftung einer Immobilie sinnvoll sein können. Hierfür empfiehlt es sich mit dem Versicherungs- und Finanzberater des Vertrauens zu sprechen.

Nach einem kurze Blick auf diese Kostenpunkte wird deutlich, dass hinter vielen Türen noch versteckte, nicht unwesentliche Kosten warten können - nur um ein paar zu nennen. In der Regel wird bei den Nebenkosten mit einer Faustregel von etwa vier Euro pro Quadratmeter gerechnet. Wie hoch diese aber am Ende ausfallen, hängt in der Regel von lokalen Gebühren, der Wahl der Versicherungen und vor allem von den Strom- und Heizkosten ab. Bei älteren Bestandsimmobilien muss man zudem vermehrt mit Sanierungs- und Reparaturkosten rechnen.

Besonders kostenintensiv wird es, wenn es um die Bereiche Heizung, Dach und Fenster geht. Ein Heizungsaustausch kann für den Eigentümer ganz schön teuer werden. Deshalb ist es als Immobilienbesitzer besonders wichtig rechtzeitig entsprechende Rücklagen für unvorhergesehene Probleme zu bilden. Hierfür sollte am besten ein fixer monatlicher Betrag angespart werden.

Fehler #11: Den Kreditrahmen richtig strukturieren

Der letzte Fehler kann gleichzeitig als Zusammenfassung der genannten Punkte verstanden werden. Den Kreditrahmen richtig zu strukturieren, umfasst einige Punkte, sollte aber als abschließende Checkliste betrachtet werden. Hier noch einmal einige der wichtigsten Aspekte, die im Darlehensvertrag nutzerfreundlich gestaltet werden sollten:

• Eine Sondertilgung sollte in jedem Fall vereinbart werden, um das Darlehen, wenn möglich, schneller auszulösen.
• Die Niedrigzinslage muss nicht für immer weiter bestehen. Deshalb sollten derzeit gute Konditionen langfristig gesichert werden.
• Dabei sollte die Tilgungsrate aber nicht zu niedrig angesetzt werden.
• Die monatliche Belastung muss auf die Lebenssituation und auf mögliche Veränderungen passen.​

Beachtet dabei, dass die Bank beispielsweise nicht vorab auf diese Punkte achtet, da "schlechtere" Konditionen für den Darlehensnehmer höhere Zinszahlungen und somit Gewinne für den Kreditgeber bedeuten.

Fazit: Wie kann ich diese Fehler am besten vermeiden?

Eine Immobilie zu finanzieren ist derzeit historisch günstig. Dennoch sollten die genannten Fehler so gut wie möglich vermieden werden, da diese nur Ärger bescheren, Mehrkosten verursachen und Verzögerungen bedeuten können. Die aufgeführten 11 Fehler zeigen bereits auf, dass es einige Fallen und Fehler bei einer Baufinanzierung gibt bzw. geben kann. Wenn man sich explizit mit dieser Thematik auseinandersetzt, entdeckt man vielleicht noch die ein oder andere weitere Tücke.

Dementsprechend ist es wichtig sich im Vorfeld ausreichend mit einer entsprechenden Immobilie und den Möglichkeiten zur Finanzierung auseinanderzusetzen. Hierfür ist es in der Regel hilfreich einen oder mehrere Experten heranzuziehen. Kompetente Hilfe ist gerade in finanzwirtschaftlichen Themen immer sinnvoll. Wie lange die derzeitige Niedrigzinsphase noch anhalten wird, kann niemand voll und ganz vorhersagen.

Allerdings sollte man immer darauf achten, dass man eine Immobilie nur dann kauft oder finanziert, wenn es die aktuelle, persönliche finanzielle Situation zulässt. Keinesfalls sollte man sich eine Immobilie zulegen, nur weil gerade die Zinsen niedrig sind. Wenn es die Verhältnisse zulassen, ist der Kauf einer Immobilie definitiv eine solide Anlage und zudem eine gute Altersvorsorge. Man sollte hierbei auch definitiv an die eigene Zukunft und vielleicht sogar an die der Angehörigen denken.