Core Immobilien: Risikoklassen im Spotlight

Eine Vielzahl von Faktoren entscheidet darüber, wie ertragreich eine Immobilie sein kann oder wie kapitalintensiv sie den Eigentümer beansprucht. Es ist nachvollziehbar, dasshochwertige Immobilien im Fokus von vielen Investoren stehen, da diese Stabilität und Sicherheit versprechen. Unwahrscheinlich ist jedoch nicht, dass eineImmobilie mit Aufwertungsmöglichkeiten ein hohes Gewinnpotenzial mit sich bringt. Zur Einordnung dieser Vor- und Nachteile werden Immobilien in die folgenden vier Risikoklassen unterteilt:

• Core
• Core+
• Value-Add
• Opportunistisch

In unserem heutigen Blog-Artikel werden wir die Risikoabstufungen oberhalb genauer betrachten, um ein wenig Einheitlichkeit in diese Thematik zu bringen.

Core Immobilien: Sicherheit geht vor

Bei Core Immobilien handelt es sich um Objekte in sehr gutem Zustand, die hauptsächlich in Metropollagen vorzufinden sind. Zu diesen Standorten gehören die A-Städte Deutschlands, wie z.B.Berlin, München, Frankfurt oderHamburg. Alles rund um das Thema Städteklassifizierung in Deutschland könnt ihr in unserem Blog-Artikel erfahren: "Über die unantastbare Monopolposition der A-Städte in Deutschland".

Die Bauqualität und der Erhaltungszustand dieser Objekte sind in der Regel einwandfrei. Demnach muss der Investor keine Sanierungsmaßnahmen vornehmen, um Mieter durch eine Zustandsverbesserung anzuziehen oder eine Wertsteigerung der Immobilie zu erzielen. Dadurch, dass im Core Modell auf eine hohe Mieterbonitätgeachtet wird und generell langfristige Mietverträge bestehen, diegewöhnlich die 10-Jahres-Marke überschreiten, können Investoren von stabilen und kalkulierbaren Einnahmen ausgehen. Diese Mietverträge beziehen sich dabei hauptsächlich auf gewerbliche Mieter.

Das geringe Risiko, welches auf die hohe Mieterqualität und einen kaum vorhandenen Leerstand zurückzuführen ist, macht bei Core Immobilien die sogenannte Buy-and-Hold Strategie sehr beliebt. Dennoch ist zu betonen, dass in dieser Kategorie kurzfristig nur einemoderate Wertsteigerung möglich ist, da die Immobilien schon beim Kauf einen gewissen Standard vorweisen können. Trotz meist höherer Mietpreisesind die Mietrenditen in der Regel niedriger als in anderen Risikoklassen, was durch die herausragende Stellung in den Bereichen Sicherheit und Stabilität gerechtfertigt wird.

Core+ Immobilien: Eine stabile Alternative

Im direkten Vergleich mit Core Immobilien lassen sich beim Core+ Modellnicht allzu viele gravierende Unterschiede finden. Core+ Immobilien bietenebenfalls einen hohen Grad an Sicherheit und liegen in entsprechend guten 1-B Lagen. Bei dieser Risikoklasse ist dasWagnis minimal größer, da die Mietvertragslaufzeiten in der Regel nicht die 10-Jahres-Marke erreichen undLeerstände eher akzeptiert werden.​

Obwohl dies ein höheres Weitervermietungsrisiko mit sich bringt als es bei Core Immobilien der Fall ist, sind ebenso mehr Möglichkeiten bezüglich einer Wertsteigerung zu realisieren. Durch ein entsprechendes Neuvermietungs-Konzept und sich stetig verändernde Marktbedingungen können derartigeWertsteigerungen erreicht werden. Core+ Objekte sind tendenziell etwas günstiger als Core Immobilien. In Kombination mit dem noch überschaubaren Risiko stellt dies ein durchaus entscheidendes Argument für den Kauf einer Immobilie dar.

Value-Add Immobilien: Ein gesundes Mittelmaß?

Wo es bei Core Immobilien noch um Sicherheit und langfristige Erträge ging, steht bei einerValue-Add Immobilie hauptsächlich die Wertsteigerung eines Objektes im Fokus. Immobilien der Value-Add Risikoklasse weisen charakteristischgewisse Mängel auf, die für eine Wertsteigerung behoben werden müssen. Dies kann in Form von Sanierungsmaßnahmen geschehen oder bis hin zu einemAbriss und anschließendem Neubau führen.

Mit einer Vielzahl an Maßnahmen geht ebenfalls ein hohes Risiko einher, da Value-Add Objekte meist hohe Leerstände aufweisen und demnach im Rahmen einer Sanierung erst einmal zuverlässige Nachmieter gefunden werden müssen. Die kostenintensive Ausgangssituation wird zusätzlich dadurch erschwert, dass sich Value-Add Immobilien häufig inB-Lagen befinden. Bei einer Investition ist es jedoch nicht vorteilhaft, sich ausschließlich an den Risiken zu orientieren.​

Vielmehr muss an diesem Punkt auch das große Potenzial einer derartigen Immobilie berücksichtigt werden. Die erfolgreiche Durchführung der zuvor angesprochenenAufwertungsmaßnahmen zieht häufig bonitätsstarke Mieteran. Dies kann gemeinsam zu einer erheblichen Wertsteigerung der Immobilie führen. Das Strategiemodell, welches dem Value-Add Bereich zugrunde liegt, zielt auf den Verkauf der Immobilie nach erfolgreicherDurchführung der zuvor erwähnten Maßnahmen ab. Die Bezeichnung Value-Add beschreibt dabei die gezielte Wertsteigerung sehr treffend.

Opportunistische Immobilien: High Risk, High Reward

Opportunistische Immobilien sind Objekte mit großem Entwicklungspotenzial, die starke Mängel aufweisen und eineumfangreiche Sanierung benötigen. Meist sind diese Immobilien in B-oder C-Lagen gelegen und verfügen somit nicht über die gleiche Standortattraktivität, wie Core oder Core+ Objekte. In dieser Kategorie sindLeerstände bis zu 100 % möglich. Das kommt zwar einer möglicherweise geplanten Kernsanierung oder einem gänzlichen Neubau entgegen, ist jedoch auch ein Faktor der bei längerer Dauer erhebliche Umsatzeinbuße für den Investor bedeuten kann.

Sofern kein ganzheitlicher Leerstand besteht, ist bei Opportunistischen Immobilien dieMieterbonität meist nicht besonders gut. Dies bedeutet für den Investor ein höheres Risiko bezüglich der gewünschten Mietzahlungen und kann im Extremfall sogar zu Rechtsstreitigkeiten führen. Obwohl diese negativen Aspekte zu Beginn der Objektübernahme für eine kapitalintensive Investition des Käufers sprechen, sollte das Wertsteigerungspotenzial derartiger Immobilien nicht außer Acht gelassen werden. Nach Behebung der bestehenden Probleme können die aufgewerteten Objekteüberproportionale Wertsteigerungen verzeichnen und sich in sehr attraktive Kapitalanlagen verwandeln.​

Opportunistische Immobilien haben nicht nur eine deutlich höhere Rendite, als beispielsweise Core Immobilien, sondern häufig auch einen günstigeren Kaufpreis, da der Verkäufer einer derartigen Immobilie oft an einem zeitnahen Verkauf interessiert ist oder diese im Zweifel sogar verkaufen muss. Diesem Risikomodell liegt eine geringe Haltedauer von einem bis maximal fünf Jahren zugrunde, da es hierbei vor allem um eine möglichst schnelle Wertsteigerung geht und die Immobilie - wie auch im Value-Add Bereich - anschließend mit einem hohen Gewinnweiterverkauft werden soll.

Die Manage-to-Core Strategie: Wertsteigerung in Perfektion

Die Manage-to-Core Strategie zielt genau auf die zuvor erwähnten Punkte ab. EineNicht-Core Immobilie soll durch gezielte Aufwertungsmaßnahmenin eine Core Immobilie verwandelt und anschließendweiterverkauft werden. Diese Maßnahmen sollen dann die gewünschte Wertsteigerung erwirken. Dabei gibt es eine Reihe von Wertsteigerungsmaßnahmen, die wir an dieser Stelle kurz erwähnen möchten:

Häufig wird bei substanziellen Mängeln einer Immobilie der Umbau bzw. die Sanierung in Betracht gezogen. Dabei wird darauf abgezielt dieselbe bauliche Qualität wie bei Core Immobilien zu erreichen. Weitere Maßnahmen umschließen zum Beispiel eine Modernisierung der Ausstattung, die Umnutzung von Teilflächen (bspw. von Büroflächen in Wohnflächen), die Schaffung neuer Flächen oder eine neue technische Infrastruktur. Zudem könnte von einer Einmieterstruktur auf eine Vielmieterstruktur gewechselt werden (sofern diese vorliegt), neue und bonitätsstarke Mieter können gesucht werden und das Betriebskostenmanagement kann optimiert werden.

Unabhängig von diesen Neupositionierungsmaßnahmen einer Immobilie kann auch dergänzliche Abriss und anschließende Neubau des Objektes in Betracht gezogen werden. Dieser Schritt sollte jedoch ebenfalls sehr gut überlegt sein, da dies in den allermeisten Fällen einen erheblichen Aufwand mit sich bringt. Zudem ist diese Maßnahme nicht in jedem Fall umsetzbar oder sinnvoll. Gerade bei denkmalgeschützten Immobilien kommt die Möglichkeit eines Abrisses in praktisch keinem Szenario in Frage.

Fazit: Risiko rentiert sich?

Pauschal zu sagen, welche Risikoklasse für eine Investition die attraktivste ist, gestaltet sich sehr schwierig. Jede Risikoklasse bringt klare Vorteile, aber auch ihre individuellen Schwierigkeiten mit sich. Trotz ihrer, vergleichsweise, geringen Rendite gewähren Core Immobilien Investoren die Sicherheitlangfristig Gewinne zu erwirtschaften. Das macht sie zu einem beliebten Ziel für Kapitalanleger, die nicht an spekulativen Geschäften interessiert sind.

Im Gegensatz dazu bieten Value-Add und Opportunistische Immobilien die Möglichkeit, deutlich höhere Renditen und eine überproportionale Wertsteigerung zu erzielen. Dadurch wird dem Investor das Potenzial geboten größere Gewinne zu erwirtschaften, als dies bei einem sicheren Einkommen durch Core Immobilien möglich ist - vorausgesetzt die Wertsteigerungsmaßnahmen werden richtig umgesetzt. Zudem sollte nicht vergessen werden, dass bei diesem Modell auch ein deutlich höheres Risiko vorliegt.​

Jeder aktive oder angehende Immobilieninvestor muss sich deshalb mit der Frage auseinandersetzen, ob er sich auf eine risikoreichere Investition einlassen möchte und dafür auf größere Gewinnpotenziale setzt, oder sich für einesicherere Variante mit einem höheren Anschaffungspreisentscheidet. Eine beliebte Strategie im Immobilieninvestmentbereich erinnert dabei an eine sehr bekannte Band aus den 70er Jahren: ABBA.

Hierbei werden Immobilien gekauft, die sich in A-Lagen von B-Städten oder in B-Lagen von A-Städten befinden und ein gesundes Mittelmaß zwischen Sicherheit und Renditedarstellen.​

Unabhängig davon für welche Strategie sich ein Kapitalanleger im Rahmen seines Investitionsprozesses entscheidet, einem potenziellen Immobilienankauf muss immer eine ausführliche Analyse vorausgehen, um die Risiken abzuschätzen und die richtige Strategie wählen zu können.