Konkurrenzschutz in Gewerbemietverträgen

Ein eigenes Geschäft ist ein spannendes und herausforderndes Vorhaben. Neben der Wahl einer geeigneten Gewerbeimmobilie, die wir bereits in unserem Artikel "Die Entwicklung des Einzelhandels" thematisiert haben, muss auch ein detaillierter Gewerbemietvertrag vorliegen. Dieser sollte in jedem Fall ausführlich den Konkurrenzschutz des Mieters umfassen. Konkurrenz belebt zwar das Geschäft, führt aber in der Regel auch zu Umsatzeinbußen und schadet somit dem Betreiber.

In unserem heutigen Artikel gehen wir auf die generellen Aspekte von Gewerbemietverträgen und fokussieren uns im Anschluss auf den facettenreichen Aspekt des Konkurrenzschutzes. Alles was es rund um dieses Thema zu beachten und bedenken gilt, haben wir versucht in unserem Artikel für euch aufzubereiten. Bedenkt aber bitte dabei, dass wir keine Fachanwälte sind und somit auch keine rechtliche Expertise zur Verfügung stellen können. Nachdem wir alle Aspekte des Konkurrenzschutzes beleuchtet haben, halten wir in unserem Fazit die wichtigsten Fakten noch einmal für euch fest.

Generelles zum Gewerbemietvertrag

Gewerbemietverträge unterscheiden sich in ihrer Ausgestaltung erheblich von normalen Mietverträgen für, zum Beispiel, Wohnräume. Hierbei finden sich oft Klauseln, die aus dem "normalen Mietrecht" nicht bekannt sind. Eines dieser Themen ist dabei der Konkurrenzschutz. Für den Gewerbemietvertrag gelten viele gesetzliche Regelungen aus dem Bereich des Wohnraummietrechts nicht. Darunter ist beispielsweise der Mieterschutz deutlich geringer ausgeprägt. Das liegt vor allem daran, dass Geschäftsleute durch die Rechtsprechung als weniger schutzbedürftig eingestuft werden, als der private Wohnungsmieter.

Zudem sind Gewerbemietverträge in der Regel befristet und somit nur für einen festgelegten Zeitraum gültig. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages vor Ablauf ist bei besonderen Vertragsstörungen möglichen. Darüber hinaus gibt es auch eine Reihe von Klauseln, die ebenfalls in Wohnraummietverträgen nicht üblich sind. Darunter zählen eben der Konkurrenzschutz und der Sortimentsschutz.​

Besonders wichtig für die Gültigkeit des Konkurrenzschutzes ist dabei die Definition des Geschäftszwecks im Gewerbemietvertrag. In diesem muss klar abgegrenzt werden, um welche Art von Geschäft es sich bei dem Mieter handelt. Je genauer der Geschäftszweck definiert wird, desto enger wird der Spielraum des Vermieters nahegelegene Immobilien oder Geschäftsräume an Konkurrenten des Erstmieters zu vermieten. Generell besteht hierbei aber keine Verpflichtung des Vermieters dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fern zu halten (BGH vom 07.12.1977 - VIII ZR 101/76, WuM 1978, 187).

Konkurrenzschutz: Was umfasst er und wo taucht er auf?

Für jeden Gewerbemieter sollte der Konkurrenzschutz ein wichtiges Thema darstellen. Es ist für den Erfolg essentiell, dass im selben Gebäude möglichst keine direkten Konkurrenten ansässig sind bzw. in der Zukunft ansässig sein werden. Die allermeisten Gewerbebetriebe gehen demselben Ziel nach: Gewinne erzielen durch das Bedienen der entsprechenden Kundschaft. Logischerweise führt ein Mitbewerber im selben Gebäude dazu, dass sich die Kundschaft vermutlich auf beide Gewerbebetriebe aufteilt und somit auch eine Umverteilung der erzielbaren Gewinne stattfindet. Im Worst-Case-Szenario führt ein neuer Konkurrent vor Ort zum wirtschaftlichen Ruin des bereits ansässigen Geschäftes.

Grundsätzlich ist es nicht notwendig, dass ein Mietvertrag eine ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel enthält, da dem Mieter in diesem Zusammenhang gewisse Rechte gewährt werden. Mietet ein Gewerbetreibender entsprechende Räumlichkeiten an, verfügt er über das Recht, dass in anderen Räumen desselben Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters an keine Konkurrenzunternehmen vermietet werden darf. Diese Verpflichtung des Vermieters, weitere Räumlichkeiten grundsätzlich nicht an Konkurrenten zu vermieten, fällt dabei unter den vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 BGB) der Mietsache, auch wenn dies vertraglich nicht gesondert geregelt ist.​

Anspruch auf Konkurrenzschutz hat nur derjenige Mieter, an den zuerst vermietet worden ist. Der Konkurrenzschutz bezieht sich dabei auf die vereinbarte vertragliche Nutzung des Mietgegenstandes. Diese sollte wie im ersten Abschnitt erwähnt explizit im Vertrag festgelegt worden sein. Demnach umfasst der Konkurrenzschutz all jene Unternehmen, die dasselbe Unternehmensziel verfolgen. Generell muss jedoch eine Wettbewerbssituation zwischen dem ersten und dem potentiellen neuen Mieter vorliegen. Das kann beispielsweise bei Ladengeschäften der Fall sein, die über dasselbe bzw. ein ähnliches Warensortiment verfügen.

Es kommt beim Konkurrenzschutz also nicht auf die Laufkundschaft an bzw. ob ein Betrieb auf diese in nennenswertem Maße angewiesen ist. Zudem gilt der Konkurrenzschutz auch dann nicht, wenn der Erstmieter grundsätzlich damit hätte rechnen müssen, dass eine weitere Vermietung an einen Wettbewerber erfolgen würde. Ob nun konkurrierende Unternehmen im selben Stadtteil ansässig sind, ist dabei irrelevant.

Generell kann der Mieter nur dem Vermieter gegenüber einen mietvertraglichen Anspruch auf Konkurrenzschutz äußern. Mieter untereinander sind dabei generell nicht zu Konkurrenzschutz verpflichtet. Gegen einen Mieter besteht also kein Anspruch auf Unterlassung der ausgeübten gewerblichen Tätigkeit in den von ihm gemieteten Räumen. Eine entsprechende Tätigkeit stellt auch keinesfalls einen Verstoß gegen die Bestimmungen des UWG dar.

Eine Abgrenzung im Rahmen des Konkurrenzschutzes vorzunehmen gestaltet sich dennoch relativ schwierig. Deshalb ist es wichtig, den so genannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz durch vertragliche Regelungen zu konkretisieren. Hierbei hat der Gewerbevermieter verschiedene Möglichkeiten. Zum einen kann dieser den möglichen Konkurrenzschutz formularvertraglich auszuschließen. Eine derartige Klausel könnte beispielsweise folgendermaßen aussehen: "Der Vermieter gewährt dem Gewerbemieter in keiner Form einen Konkurrenz- oder Sortimentsschutz". Gemäß der Rechtsprechung ist ein derartiger Ausschluss zulässig. In diesem Fall muss der Mieter mit konkurrierenden Betrieben in seiner Nachbarschaft leben.

Dies kann aber nur dann gelten, wenn die vorliegenden Wettbewerber über kein identisches Warensortiment oder gleiche Dienstleistungen verfügen. Möchte der Vermieter keinen generellen Ausschluss erwirken, kann dieser dem Konkurrenzschutz auch positiv zustimmen. Beispielsweise kann sich dieser durch eine Zusatzvereinbarung dazu verpflichten, nicht an direkte Konkurrenten des Gewerbemieters zu vermieten. Für den Vermieter ist es aber auch wichtig darauf zu achten, dass der gewährte Konkurrenzschutz nicht zu weit gefasst ist und er damit in seiner Vermietung weiterer Räume zu stark eingeschränkt wird. Empfohlen wird hierbei als Vermieter nur Konkurrenzschutz für bestimmte Sortimente zu gewähren.

Eine weitere Möglichkeit um als Vermieter seine Freiheiten zu behalten, ist es dem Gewerbemieter selbst Wettbewerbseinschränkungen aufzuerlegen. Diese Beschränkungen können aus dem Text des Vertragszwecks entstehen oder Sortiments-, Produkt- oder Tätigkeitsabgrenzungen beinhalten. Zweiteres eignet sich besser um Schwierigkeiten in der Zukunft zu vermeiden. Wird kein Konkurrenzschutz festgelegt bzw. keine Regelungen vereinbart, gilt der von der Rechtsprechung festgelegte vertragsimmanente Konkurrenzschutz, hierzu weiter unten mehr. Zu ergänzen ist an dieser Stelle noch, dass der Vermieter nicht dazu verpflichtet ist einen neuen Mieter vor Vertragsabschluss über bestehende Konkurrenzschutzvereinbarungen mit anderen Mietern aufzuklären.

In welche Arten wird der Konkurrenzschutz unterteilt?

Grundsätzlich ist der Konkurrenzschutz in zwei Arten zu unterscheiden: Zum einen gibt es den so genannten gesetzlichen bzw. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz und zum anderen den vertraglichen Konkurrenzschutz. Der vertragliche Konkurrenzschutz umfasst jene Schutzmaßnahmen, die bereits im Mietvertrag im Rahmen einer ausdrücklichen Vereinbarung gemeinsam festgehalten werden. Dabei ist von großer Bedeutung, dass der Mietzweck (die angestrebte Geschäftsnutzung) so genau wie möglich definiert wird. Lediglich die Definition der Nutzung führt zur Ermittlung der Konkurrenten.

Der vertragsimmanente bzw. gesetzliche Konkurrenzschutz ist jener Schutz, der seitens der Rechtsprechung bereits entsteht. Dieser tritt in Kraft, wenn der Konkurrenzschutz nicht im Rahmen einer Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter getroffen wurde. Die Grundlage der Rechtsprechung ist dabei in § 535 BGB verankert, da dieser Artikel definiert, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem Zustand zur Verfügung stellen muss, der dem vertraglichen Gebrauch entspricht.

Eine Flut an Konkurrenz fällt dabei unter den Aspekt, dass dem Mieter diese Nutzung nicht gewährleistet werden kann. Dabei sind jene Konkurrenten für eine benachbarte Vermietung ausgeschlossen, die tatsächlich im direkten Wettbewerb mit dem Mieter stehen (bspw. ein Fliesenfachhandel neben einem Baumarkt). Allerdings ist der Vermieter auch keineswegs dazu verpflichtet Konkurrenten fernzuhalten. Er darf lediglich nicht an diese vermieten.

Welche Aspekte gilt es rund um das Sortiment zu beachten?

Wenn es um die Definition des zu schützenden Sortimentes geht, muss man zunächst zwischen dem Hauptsortiment des Mieters und dem Nebensortiment unterscheiden. Als Hauptsortiment werden jene Waren und Leistungen definiert, den den Kern eines Geschäftes ausmachen. Dementsprechend stehen alle Gewerbetreibenden zueinander in Konkurrenz, deren Hauptsortiment identisch ist. Als Beispiel können hierfür Rechtsanwälte mit ähnlichen Fachschwerpunkten dienen.

Deshalb muss in der Konkurrenzschutzvereinbarung mit dem Vermieter das Hauptsortiment klar definiert werden. Für den Mieter ist dabei wichtig, dass dieses alle Aspekte seiner Produktpalette umfasst und für den Vermieter, dass diese nicht breiter gefasst ist als notwendig. Ist das Geschäftsmodell besonders genau im Mietvertrag beschrieben, liegen dem Vermieter ausreichend Kriterien vor, um konkurrierende Unternehmen bei der weiteren Vermietung auszuschließen. Der vertragsimmanente bzw. gesetzliche Konkurrenzschutz bezieht sich dabei ebenfalls nur auf das Hauptsortiment.

Unter dem Nebensortiment sind jene Produkte oder Dienstleistungen zu verstehen, die über das Hauptsortiment hinaus angeboten werden und beispielsweise nur einen geringen Teil des Umsatzes ausmachen. Durch das Bestehen von Nebensortimenten wird das Identifizieren von Konkurrenten schwieriger. Um hierbei gemeinsam die richtigen Konkurrenten ausschließen zu können, müssen Vermieter und Mieter individuelle Vereinbarungen treffen. Ein Schuhgeschäft das Pflegeprodukte im Nebensortiment verkauft, sollte nicht darauf bestehen können, dass ein Anbieter für Fußpflegeprodukte nicht eine Gewerbefläche anmieten darf.​

Viele Konflikte in der Praxis entstehen bei Änderungen der Betriebsart oder bei Änderungen des Produktsortiments. Deshalb muss bei Anpassungen des Sortiments darauf geachtet werden, ob dies den Konkurrenzschutz anderer Mieter verletzt. Vor allem aber kann man als Mieter nicht plötzlich Konkurrenzschutz gegenüber anderen Mietern verlangen, nur weil man die Produktpalette erweitert hat. Dies wäre vermutlich nur dann zulässig, wenn es im Vorfeld schriftlich mit dem Vermieter vereinbart wurde.

Wie gestaltet sich die Reichweite beim Konkurrenzschutz?

Der Konkurrenzschutz eines Mieters gilt allgemein nur für dasselbe Objekt. Besitzt der Vermieter jedoch mehrere Grundstücke nebeneinander, sind jegliche weitere umliegende Grundstücke vom Konkurrenzschutz betroffen. Befinden sich die Grundstücke des Vermieters jedoch in unterschiedlichen Straßen, scheiden die Ansprüche schon bei 100 Meter Entfernung aus. Dies gilt ebenfalls für Einkaufszentren.

Grundsätzlich kann jedoch eine regionale Ausweitung des Konkurrenzschutzes zwischen dem Mieter und Vermieter vereinbart werden. Hierfür muss ein beidseitiges Einverständnis vorliegen. Die entsprechende Ausweitung muss eindeutig im Mietvertrag definiert werden. Auch bei dieser Sonderregelung ist zu beachten, dass eine Änderung des Sortiments nicht automatisch durch die vorherige Regelung geschützt wird. Plant der Geschäftsbetreiber eine Sortimentsänderung in der Zukunft, ist es ratsam diese direkt in den Mietvertrag mitaufzunehmen.

Welche Ansprüche ergeben sich aus einem Verstoß des Vermieters gegen den Konkurrenzschutz des Mieters?

Aus dem Konkurrenzschutz im Mietvertrag ergeben sich einige Ansprüche, die der Mieter geltend machen kann. Aus § 535 BGB resultiert, dass der Mieter einen Erfüllungsanspruch gegen den Vermieter hat auf Verhinderung oder Beseitigung der Konkurrenzsituation zu bestehen. Dies kann sogar eine Kündigung des neuen Mietverhältnisses durch den Vermieter beinhalten. Als Druckmittel kann hierfür sogar im Zweifel nach § 320 BGB ein Teil des Mietzinses zurückbehalten werden.​

Grundsätzlich besteht dieser Beseitigungsanspruch des Mieters auch dann, wenn der Vermieter rechtlich nicht (mehr) im Stande ist, den konkurrierenden Wettbewerb zu verhindern. Somit steht dem Mieter das Recht der fristlosen Kündigung zur Verfügung (§ 543 BGB). Der Mieter hat im Fall auch Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter. Erleidet er beispielsweise Umsatzeinbußen kann er diesen Schaden wegen Nichterfüllung gemäß § 536a BGB gegen den Vermieter geltend machen, da dieser durch die Vermietung an einen Konkurrenten vertragswidrig gehandelt hat.

Lange umstritten war das Recht zur Mietminderung durch eine Konkurrenzsituation, die der Vermieter "geschaffen" hat. Im Jahr 2012 hat der BGH jedoch verabschiedet, dass eine Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht zu einem Mangel an der Mietsache führt. Somit ist eine Mietminderung möglich. Droht dem Erstmieter eine weitere Vermietung an einen Konkurrenten, kann dieser die Vermietung durch eine einstweilige Verfügung versagen. Voraussetzung ist dabei jedoch, dass die entsprechende Problematik glaubhaft gemacht werden kann.​

Weiterhin sind auch wettbewerbsrechtliche oder deliktische Ansprüche des Erstmieters unmittelbar gegen Konkurrenten im Mietumfeld denkbar. Auf der anderen Seite kann sich für den Vermieter der Anspruch auf Unterlassung nach § 541 BGB oder das Recht zur Kündigung nach § 543 BGB gegen den Mieter ergeben, falls dieser sein Sortiment vertragswidrig umstellt oder erweitert.

Wann ist eine Konkurrenzschutzklausel nicht unbedingt erforderlich?

Die Konkurrenzschutzklausel sollte immer erforderlich sein - man kann jedoch davon sprechen, dass sie das nicht immer ist. Dies ist dann der Fall, wenn der gesetzliche Konkurrenzschutz eingeplant und gemeint ist. Dieser liegt generell vor, wenn keine vertragliche Regelung betreffend des Konkurrenzschutzes vereinbart wurde. Problematisch an dieser Stelle ist jedoch, dass die Regelung nach der Rechtsprechung relativ allgemein gehalten ist und für die meisten Streitsituationen nicht spezifisch genug ist. Hierbei gelten dieselben Probleme, die auch in den vorherigen Ausführungen zum gesetzlichen bzw. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz angeführt wurden.

Beispiele: Was sind relevante Konkurrenzbeziehungen?

Die Rechtsprechung hat bereits eine kurze Auflistung von Konkurrenzbeziehungen aufgestellt und bejaht. In den folgenden gewerblichen Bereichen bestehen generell Konkurrenzbeziehungen:

• Zwischen einer Pizzeria und einer Imbissbude
• Eine zweite Zahnarztpraxis möchte in einem großstädtischen Geschäftshaus eröffnen
• Zwei Tankstellen, die ihren Standort in derselben Straße haben
• Ein Café mit Konditorei und ein italienischer Eissalon
• Zwischen einem Spezialitätenrestaurant und einer Speisewirtschaft
• Verschiedene Juwelierläden in Nachbarhäusern
• Zwischen verschiedenen Zeitarbeitsunternehmen​

Auf der anderen Seite hat die Rechtsprechung aber auch bereits gezielte Konkurrenzbeziehungen verneint. In den folgenden Bereichen wird kein Konkurrenzschutz gewährt:

• Zwischen Supermärkten und Bäckereien
• Zwischen einem Hutgeschäft und einem Textilwarengeschäft
• Zwischen Lebensmittelgeschäften und Reformhäusern
• Zwischen Selbstbedienungsdrogerien und Apotheken

Sollten Konkurrenzschutzklauseln nach einem Vertrag oder den AGB festgelegt werden?

Den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz kann man individuell oder durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) abbedingen, erweitern oder konkretisieren. Dazu kommt es beispielsweise, wenn die beiden Parteien ausdrückliche Vereinbarungen zu den Verpflichtungen des Vermieters betreffend des Konkurrenzschutzes festlegen. Diese Vereinbarungen sind einem möglicherweise weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gegenüber vorrangig, da hierbei die Möglichkeit zur Einschränkung besteht.​

Dabei verneint die Rechtsprechung diesbezüglich grundsätzlich Verstöße gegen den § 307 des BGB. Zu beachten ist an dieser Stelle ebenfalls, dass derartige Klauseln immer zukunftsorientiert sind. Der Mieter kann durch den Abschluss derartiger Vereinbarungen keinen Schutz vor bei der Anmietung bereits bestehenden Konkurrenten erwirken.

Exkurs: Besonderheiten in einem Einkaufszentrum

Besonders in Einkaufszentren laufen die Geschäfte Gefahr, dass ihnen andere Geschäfte Konkurrenz machen. Dies ist selbstredend nicht im Sinne des Mieters, da hierbei eine Umverteilung der Gewinne stattfinden kann. Dabei ist dies gegebenenfalls auch nicht im Sinne des Vermieters, da in vielen Mietverträgen umsatzabhängige Mieten vereinbart werden. Deshalb wäre ein Preiskampf zwischen den einzelnen Mietern auch nicht attraktiv für den Vermieter.

In einem anderen Szenario ist der Vermieter aber vielleicht doch an einer gewissen Konkurrenz interessiert, da den Konsumenten Vielfalt besonders wichtig ist. Genau diese Situation liegt in Einkaufszentren vor. Beispielsweise kommen sich hier Restaurants und Imbisse in die Quere. Der Konsument wünscht nicht nur ein Restaurant, sondern möchte wählen. Der Restaurantbetreiber wünscht hingegen keine weiteren Restaurants. An dieser Stelle wird es mit dem Gewähren des Konkurrenzschutzes schon besonders knifflig.

In Einkaufszentren wird häufig trotzdem auf den Konkurrenzschutz geachtet und in gewisser Weise sichergestellt, dass die Konsumenten über genug Auswahl verfügen, aber die Geschäfte auf der anderen Seite nicht voneinander bedroht werden. Generell ist hier auch eine einheitliche Öffnungszeit aller Geschäfte gewünscht. Dementsprechend wird oft eine Betriebspflicht vereinbart. Das bedeutet, dass der Ladenmieter zu bestimmten Öffnungszeiten sein Geschäft öffnen muss, unabhängig vom Umsatz zu dieser Zeit. Zudem wird häufig eine Sortimentsbindung vereinbart, welche bedeutet, dass ein Ladenbetreiber nicht plötzlich sein Sortiment ändern darf, weil die bisherige Ware nicht gut ankommt. Beispielsweise darf ein Bekleidungsgeschäft nicht auf einmal Smartphones verkaufen.

Fazit: Deshalb ist der Konkurrenzschutz ein zentrales Thema für Mieter und Vermieter

Wer diesen Artikel in Ruhe gelesen hat, wird festgestellt haben, dass der Konkurrenzschutz ein diskussionswürdiges und zugleich zentrales Thema für Mieter und Vermieter ist. Er sollte auf keinen Fall von einer der beiden Parteien ignoriert werden. Für den Mieter könnte dies Umsatzeinbußen und Rechtsstreitigkeiten bedeuten und den Vermieter kosten derartige Probleme in der Regel viel Zeit und Geld.

Deshalb ist aus unserer Perspektive auch an dieser Stelle wieder einmal das Schlüsselwort "Kommunikation". Auch bei Gewerbemietverträgen sind beide Parteien nur an einem reibungslosen und langfristigen Mietverhältnis interessiert. Also sollte auch dieser Aspekt des Mietvertrages in Ruhe besprochen werden und an einem Kompromiss gearbeitet werden, der zum einen Schutz für den Mieter gewährt, aber zum anderen auch den Vermieter nicht zu sehr in seiner Vermietungstätigkeit beschneidet.

Für jeden angehenden Gewerbemieter sollte das Thema Konkurrenzschutz in die organisatorischen Aufgaben für die Geschäftseröffnung aufgenommen werden. Dieser schützt den Mieter weitgehend und ist somit eine zentrale Voraussetzung um die angemietete Verkaufsfläche optimal zu nutzen und sich in der Gegend zu etablieren. Konkurrenten tauchen ohnehin in Gebäuden anderer Eigentümer auf, dann muss man sich diese nicht zu sich ins Mietobjekt einladen.