Mietnomaden: Der Alptraum von Vermietern

Mietnomaden sind und bleiben der Alptraum eines jeden Vermieters. Sie verursachen eine Menge Ärger und richten hohe wirtschaftliche Schäden für Vermieter an. Als Vermieter ist es deshalb unerlässlich zu wissen, was Mietnomaden genau sind, wie man diese frühzeitig erkennen kann, wie man sich gegen diese schützt und was man gegen diese tun kann. In unserem heutigen Artikel haben wir uns mit diesen und weiteren Aspekten rund um das Thema Mietnomaden auseinandergesetzt.

Nachdem wir uns mit den genannten Punkten beschäftigt haben, werfen wir noch einen Blick auf den Wohnraumfokus der Mietnomaden und wer eigentlich zur Kasse gebeten wird, wenn es zu einer gerichtlich angeordneten Räumung kommt. Zudem geben wir noch einige Handlungsempfehlungen, was man als Vermieter nach der “erfolgreichen” Räumung für Optionen hat. Als kleine Zusatzinformation haben wir uns noch mit der Häufigkeit von Mietnomadenfällen in Deutschland, sowie mit den Änderungen zum Mietrecht auseinandergesetzt. Unseren Artikel schließen wir, wie immer, mit unserem persönlichen Fazit ab.

Was sind Mietnomaden?

Bevor wir uns damit beschäftigen, wie sich Vermieter gegen Mietnomaden schützen können, müssen wir uns mit dem Begriff Mietnomaden genauer auseinandersetzen. Als Mietnomaden - oder Einmietbetrüger - bezeichnet man Personen, die in Wohnungen einziehen und von vornherein nicht die Absicht haben, die vereinbarte Miete zu entrichten. Hinzu kommt, dass diese Art von Mieter, die gemieteten Wohnungen in der Regel in einem sehr schlechten, vermüllten Zustand hinterlassen, wenn der Vermieter es geschafft hat sie durch eine Räumungsklage aus der Wohnung zu entfernen.

Dabei ist explizit zu erwähnen, dass Mieter, die mit finanziellen Problemen zu kämpfen haben und deshalb ihre Miete nicht entrichten können, keine Mietnomaden sind. Ein Einmietbetrüger ist dann als solcher zu identifizieren, wenn er nicht die Absicht hat die vereinbarte Miete zu bezahlen und vorsätzlich auf Kosten des Vermieters in der Wohnung leben möchte. Dabei ist ebenfalls auf den Wortbestandteil “Nomade” hinzuweisen. Als Nomaden werden Völker bezeichnet, die nicht sesshaft werden und in bestimmten Zeitzyklen ihren aktuellen Wohnort wieder verlassen, um an einen anderen Ort zu ziehen. Demnach ist der Begriff eine Anspielung auf das nomadenhafte Verhalten der entsprechenden Mieter.

Verlassen Mietnomaden die besetzte Wohnung bzw. müssen diese verlassen, sind sie häufig vom einen auf den nächsten Tag verschwunden. Dabei wird der Vermieter in der Regel mit einer heruntergewirtschafteten Wohnung zurückgelassen und bleibt auf einem Berg an Mietschulden sitzen. Während der Vermieter darum bemüht ist, die verlorene Miete gerichtlich einzuholen, haben sich die Mietnomaden bereits das nächste Opfer ausgesucht und besetzen in der Regel schon die nächste Wohnung. Im Vorfeld einen Mieter als Mietnomaden zu identifizieren gestaltet sich in der Regel sehr schwer, weshalb immer wieder Vermieter zum Opfer von diesem Verhalten werden.

Unter Vorsatz die Miete oder auch bereits die Mietkaution nicht zu zahlen, ist in Deutschland eine Straftat. Strafbar ist es auchr in diesem Zusammenhang falsche Angaben im Rahmen des Mietvertrags zu machen. Dennoch gestaltet es sich für Vermieter sehr schwer Mietnomaden wieder loszuwerden, wie wir im Laufe des Artikels noch genauer erläutern werden. Besonders schwierig wird es für den Vermieter, wenn der Mietnomade darauf achtet, dass die Mietrückstände nicht mehr als zwei Monatsmieten betragen. Durch diese “regelmäßige”-unregelmäßige Zahlung sind dem Vermieter in den meisten Fällen rechtlich die Hände gebunden.

Wie agieren Mietnomaden?

Was Mietnomaden genau sind, sollte an dieser Stelle geklärt sein. Die nächste Frage ist, wie sich diese genau verhalten und wie sie agieren. Grundsätzlich mieten Mietnomaden eine Wohnung oder ein Haus an mit dem Vorsatz die hierfür fällige Miete nicht zu bezahlen. Auch wenn der Vermieter eine Mahnung ausspricht, den vereinbarten Mietzins zu entrichten, wird diese Aufforderung ignoriert.

Kommt es dann zur Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter und eine Räumungsklage wird veranlasst, werden meist von den Mietern abstruse Gründe genannt, warum sie dazu berechtigt sind, die Miete nicht zu zahlen und häufig werden noch etwaige Mängel an der Wohnung aufgezählt. Generell wird dabei im Rahmen eines Prozesses festgestellt, dass diese angeblichen Mängel nicht bestehen, jedoch verschafft es dem Mietnomaden mehr Zeit den Aufenthalt in der besetzten Wohnung auszuweiten. Dies kann Monate in Anspruch nehmen.​

In dieser Zeit verursacht der Mieter weitere Kosten für den Vermieter und richtet gegebenenfalls noch Schäden in der Wohnung oder dem Haus an. Die Kosten hierfür können sich gut und gerne auf einige Tausend Euro belaufen. Auch wenn der Vermieter den Mietnomaden los werden konnte, bleibt er in der Regel auf den Kosten sitzen und erleidet dabei nicht nur einen wirtschaftlichen Schaden, sondern häufig auch einen psychischen, da ein derartiges Verfahren und der damit verbundene Ärger schnell einmal an die Substanz gehen kann.

Wie schütze ich mich vor Mietnomaden?

Einer der wichtigsten Aspekte, wenn es um Mietnomaden geht, ist die Frage, wie man sich vor diesen schützt. Man kann Mietnomaden nicht anhand ihres Äußerlichen oder ihres Verhaltens erkennen. Deshalb sollte man als Vermieter im Vorfeld einige Daten und Formulare von den Mietnomaden einholen. Diese bieten die nahezu einzige Möglichkeit, einen Mietnomaden vorab abzuschrecken. Für viele Vermieter bereits gängig, jedoch noch nicht für alle: Die Mieterselbstauskunft. Dieses Dokument ist essentiell, um einen Überblick über die Lebenssituation des Mieters zu erhalten. Auch wenn man sich explizit keine Sorgen um Mietnomaden macht, sollte man dieses Dokument so oder so von einem Interessenten ausfüllen lassen.

Die Selbstauskunft beinhaltet in der Regel Angaben über die bisherigen Mietverhältnisse des Mieters, Informationen zum Beruf, Einkommen und zu vorliegenden Schulden des Mietinteressenten. Besonders wichtig ist dieser schriftliche Nachweis deshalb, da eine Falschangabe durch den Mietinteressenten rechtliche Konsequenzen nach sich zieht und im Falle eines Gerichtsverfahrens sehr nützlich für den Vermieter ist. Der Vermieter hat hierbei die Möglichkeit das Mietverhältnis aufgrund von arglistiger Täuschung des Mieters zu kündigen. Diese Möglichkeit ist in Problemfällen mit Mietnomaden sehr wichtig.

Neben der Mieterselbstauskunft sollte der Interessent eine Bonitätsauskunft und Einkommensnachweise vorlegen. Als Vermieter darf und sollte man einen Interessenten darum bitten einen gültigen Personalausweis vorzulegen, aktuelle Gehaltsabrechnungen (aus den letzten drei Monaten) und am besten noch eine Schufa-Auskunft. Letzteres können Mieter ganz einfach selbst beantragen. Bonitätsauskünfte können zudem auch bei Creditreform beantragt werden. Der Personalausweis und der angegebene feste Wohnsitz können bereits ein Indiz für einen Mietnomaden sein. Liegt hierbei kein gültiger Ausweis oder kein fester Wohnsitz vor, sollte man als Vermieter bereits skeptisch werden.​

Besonders wünschenswert und ebenfalls eine gute Absicherung ist es nach einer Referenz des vorherigen Vermieters zu fragen. Wenn sich der Interessent bislang ordentlich verhalten hat und seine Miete wie vereinbart bezahlt hat, wird er keine Probleme damit haben, eine positive Referenz des vorherigen Vermieters einzuholen. In diesem Zusammenhang ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den vorherigen Vermieter eine sehr gute Absicherung. Diese bestätigt, dass der Mietinteressent keine Schulden bei dem vorherigen Vermieter hat und seine Miete wie vereinbart bezahlt hat.

Im Idealfall kontaktiert man den vorherigen Vermieter persönlich, um das Risiko einer gefälschten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu vermeiden. Hierfür kann man einfach den Mietinteressenten darum bitten, ein entsprechendes Telefonat oder dergleichen zu arrangieren. Wer sich hierbei weigert, hat in der Regel auch Bedenken, was der vorherige Vermieter sagen könnte. Eine weitere Maßnahme zum Schutz vor Mietnomaden ist die Mietkaution. Diese dient als Sicherheit für den Vermieter, falls der Mieter Schäden in der Wohnung hinterlässt. Die Mietkaution sollte unbedingt bereits vor Beginn des Mietverhältnisses verlangt werden oder spätestens zu Beginn des Verhältnisses. Die Kaution kann dabei in Bar oder per Überweisung entrichtet werden, je nachdem wie es vereinbart wird.

Zudem ist es von Vorteil, wenn die erste Miete bereits vor Beginn des Mietverhältnisses gefordert wird. Dies könnte beispielsweise zum Ende des Vormonats geschehen. Wenn der Interessent hierbei bereits über Zahlungsschwierigkeiten klagt und die Miete nicht entrichten kann, sollte man als Vermieter ebenfalls skeptisch werden und muss die Wohnung auch nicht zwangsläufig an den Mieter übergeben. Der Vermieterverein e.V., der sich, wie der Name bereits vermuten lässt, für Vermieter einsetzt und diesen auch rechtlichen Beistand zur Verfügung stellt, hat angegeben, dass die meisten Mietnomadenfälle dadurch entstehen, dass der Vermieter sich im Vorfeld nicht genug Informationen über den Mietinteressenten eingeholt hat. Diese zuvor genannten Maßnahmen sind also für jeden Vermieter der beste Schutz, um Mietnomadenprobleme zu vermeiden und sollten vor Abschluss jeden Mietverhältnisses berücksichtigt werden.​

Eine andere Form des Schutzes kann durch eine Mietnomadenversicherung gewährleistet werden. Neben den genannten Überprüfungen der Mietinteressenten kann sich eine derartige Versicherung für einen Vermieter auszahlen. Diese sichert den Versicherungsnehmer finanziell vor Mietbetrügern ab. Dabei werden folgende Eventualitäten durch den Versicherer abgesichert:

• Die ausbleibenden Zahlungen der Miete
• Kosten, die durch Aufräumarbeiten und Reinigung der Wohnung entstehen können, beispielsweise durch Verwahrlosung der Mietsache
• Kosten, die für die Ungezieferbeseitigung entstehen können, beispielsweise durch Vermüllung des Mietobjektes durch den Mieter

Dabei werden jedoch meist nicht die gesamten Kosten vollständig übernommen. Berechtigterweise werden demnach keine Renovierungskosten für normale Verschleißerscheinungen übernommen. Wie man diese Kosten am besten zwischen Mieter und Vermieter teilen kann und welche Kosten generell nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, haben wir in unserem Artikel zum Thema “Instandhaltung und Instandsetzung” thematisiert. Wie hoch tatsächlich der Anteil an den Kosten ist, die der Versicherer übernimmt, richtet sich natürlich auch nach den vertraglich festgelegten Konditionen der Versicherungspolice. Deshalb sollte man im Vorfeld entsprechende Versicherungen vergleichen oder sich von einem Fachmann bzw. einer Fachfrau beraten lassen. Im Vorfeld bedeutet eine derartige Versicherung natürlich höhere Kosten für einen Vermieter, jedoch ist diese im Ernstfall eine enorme finanzielle Stütze, die der Vermieter aufgrund der ausbleibenden Miete gebrauchen kann.

Wohnungen im Fokus von Mietnomaden

Der ein oder andere Vermieter fragt sich an dieser Stelle sicherlich, ob seine Wohnung im Fokus von Mietnomaden liegt. Welche Wohnungen hierbei genau interessant sind, ist nicht eindeutig zu beantworten. Allerdings konnten im Laufe der Zeit einige Kriterien identifiziert werden, die Mietnomaden reizvoll finden. Zunächst einmal fokussieren sich Mietnomaden auf Wohngegenden, die einen hohen Leerstand aufweisen. Das hat auch eine einfache Erklärung: In Gegenden in denen Vermieter mit Leerstand zu kämpfen haben, sind sie froh über jeden Mietinteressenten und der Anmietungsprozess wird häufig nicht so ganz genau genommen. Dadurch kann ein Mietbetrüger schnell einmal eine Wohnung besetzen, da der Vermieter nicht die notwendige Sorgfalt in die Überprüfung des Interessenten investiert.​

Eine andere Vermutung spricht für teure Standorte. In den Metropolen wie Frankfurt, München oder Hamburg werden hohe Preise für die Wohnungen aufgerufen. Das reizt auch die Mietnomaden, da diese ohnehin nicht vorhaben die Miete zu entrichten. Mit falschen Angaben und im Zweifel auch mit gefälschten Dokumenten werden diese Wohnungen angemietet und der Reiz der Metropole gelebt. Deshalb ist auch hier die angesprochene intensive Prüfung des Mietinteressenten von oberster Priorität. Wer als Vermieter hierfür keine Zeit oder vielleicht auch keine Lust hat, kann selbstverständlich auch einen Immobilienmakler beschäftigen. Die Kosten für eine erfolgreiche Vermietung belaufen sich in der Regel auf zwei bis drei Monatsmieten.

Zudem sind auch Wohnungen, die von Privatbesitzern vermietet werden attraktiver als jene, die durch einen Immobilienmakler angeboten werden. Das liegt vor allem daran, dass die Mietnomaden glauben (teilweise leider zurecht), dass private Vermieter geringe Prüfungen des Mietinteressenten durchführen und gutgläubiger agieren, als es vielleicht Immobilienmakler tun.

Kann man Mietnomaden frühzeitig erkennen?

Der beste Weg um Mietnomaden zu vermeiden, ist sie frühzeitig zu erkennen. Aber das ist leider leichter gesagt, als getan. Auf den ersten Blick kann man Mietnomaden nicht von rechtschaffenen Mietern unterscheiden. Auch auf den zweiten oder dritten Blick wird es nicht unbedingt leichter. Häufig verkaufen sich diese Mietbetrüger besonders gut. Sie verhalten sich sehr seriös, sind in der Regel gut gekleidet und meist auch sehr eloquent. Deshalb fragen sich viele Vermieter, ob es eine zuverlässige Datenbank gibt, die über Auskünfte über Mieter verfügen und Mietnomadenlisten führen. An dieser Stelle muss leider erwähnt werden, dass es hierfür keine zuverlässige Datenbank gibt. Das hat alleine schon datenschutzrechtliche Gründe.

Allerdings gibt es im Internet Mieterdatenbanken im Internet, die dem Nutzer gegen Entgelt Bonitätsauskünfte liefern oder auch Daten zu Vertragsverstößen oder dem Mietverhalten speichern. Diese Daten ermöglichen dem Vermieter natürlich sich ein konkretes Bild von dem Interessenten zu verschaffen. Woher dabei aber die Daten kommen, die die Anbieter verwenden, ob sie diese verwenden dürfen und ob hierbei datenschutzrechtliche Aspekte berücksichtigt werden, sollte man im Vorfeld kritisch beleuchten.

Zudem gibt es auch Anbieter die Mieterabfragen ermöglichen. Die Kosten hierfür liegen bei etwa 15 Euro pro Abfrage. Hierbei sollten jedoch die gleichen kritischen Fragen gestellt werden, wie bei anderen Mietnomaden-Datenbanken. Viele Marktteilnehmer raten jedoch generell von diesen Datenbanken ab, da die Weitergabe personenbezogener Daten durch den Vermieter einen Rechtsverstoß darstellt. Und gerade diese personenbezogenen Daten benötigen die Anbieter aber, um Auskünfte über abgefragte Mieter geben zu können.

Wenn man einem Mietinteressenten vorab Fragen stellen möchte, beispielsweise im Rahmen der Selbstauskunft, um feststellen zu können, ob es sich um einen Mietnomaden handelt oder nicht, muss man als Vermieter darauf achten, dass man nur bestimmte Fragen stellen darf. Fragen zu den Einkommensverhältnissen beispielsweise sind dabei völlig legitim und müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Werden beispielsweise Fragen über die Religionszugehörigkeit oder die politische Gesinnung gestellt, darf der Mietinteressent bewusst falsch antworten. Deshalb sollte man sich als Vermieter im Vorfeld genau darüber informieren, welche Fragen erlaubt sind und welche nicht.

Was kann man gegen Mietnomaden tun und wie wird man diese wieder los?

Was Mietnomaden sind, wie man sich vor diesen im Vorfeld schützen kann und wie sie vielleicht vorab zu erkennen sind, sollte nun klar sein. Was kann man aber tun, wenn die Mietnomaden es trotzdem schaffen, eine Wohnung anzumieten? Wie man mit einem Mietnomaden umgehen sollte, ist häufig von dem aktuellen Stand der Dinge abhängig. Wenn der Mieter “nur” eine Monatsmiete im Rückstand ist, sollte man zunächst eine Abmahnung schicken mit einer 10-Tages-Frist zur Zahlung. Sollte diese Abmahnung vom Mieter ignoriert werden, besteht die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung.

Als Vermieter kann man jedoch anders agieren, wenn der Mieter mit der Miete bereits zwei Monate oder mehr im Rückstand ist. Dann besteht die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung. Daraufhin hat der Mieter in der Regel 14 Tage Zeit, um die Wohnung zu räumen. Wichtig bei der fristlosen Kündigung ist, dass diese durch einen Boten oder unter Aufsicht von Zeugen zugestellt werden muss, da es für den Vermieter von hoher Bedeutung ist, diese Zustellung beweisen zu können.

Zusätzlich zu der fristlosen Kündigung sollte ebenfalls eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Sollte der Mieter nämlich im Laufe des Prozesses die Mietschulden begleichen, ist die fristlose Kündigung plötzlich wirkungslos. Die ordentliche Kündigung hilft dann dabei, dass das Mietverhältnis in einem bis drei Monaten beendet wird. Die verschiedenen Kündigungen und Abmahnungen sowie Mahnungen müssen in jedem Fall schriftlich erfolgen, damit diese als “Beweis” dienen können für einen möglichen späteren Prozess. Generell sollte man sich als Vermieter an einen Anwalt wenden, wenn die eingeleiteten Maßnahmen keine Wirkung zu zeigen scheinen. Ebenfalls sollte man auf die Mietnomadenversicherung zurückgreifen, sofern diese im Vorfeld abgeschlossen wurde.

​Wird auch die fristlose Kündigung vom Mieter ignoriert, ist die Räumungsklage in der Regel der einzige Weg. Die Dauer für eine derartige Räumungsklage ist unterschiedlich. Experten rechnen hier mit vier bis fünf Monaten, was jedoch auch vom Gericht abhängig ist und ob der Mieter dieser Räumungsklage widerspricht. Ein Widerspruch durch den Mieter kann diesen Prozess erheblich in die Länge ziehen. Neben den genannten Maßnahmen kann es auch notwendig sein, einen Strafantrag wegen Mieteingehungsbetrug zu veranlassen.​

Bevor 2013 das neue Mietrecht eingeführt wurde, hat sich dieser Prozess für Vermieter allgemein deutlich schwerer gestaltet, aber mehr dazu unterhalb. Im Nachgang besteht natürlich auch die Möglichkeit Mietnomaden bei entsprechenden Anbietern zu melden. Davon ist jedoch aus den zuvor genannten datenschutzrechtlichen Gründen abzuraten. Die beste Möglichkeit um Mietnomaden zu melden, ist es diese bei der Polizei wegen Betruges anzuzeigen und die rechtlichen Schritte gegen sie einzuleiten.​

Eine weitere Möglichkeit für Vermieter ist es, Hilfe bei einem Vermieterschutzverein zu suchen. Hier erhält man in der Regel juristischen Rat, Mietvertragsformulare und weitere Tipps zum Thema Mietverhältnisse. Dadurch kann man sich als Vermieter verhältnismäßig günstig vor etwaigen Problemen mit Mietern schützen. Grundsätzlich ist es zu empfehlen, zunächst einmal das Gespräch mit dem Mieter zu suchen, um mögliche weitergehende Probleme zu vermeiden. Hierbei müssen auch keine Anwälte hinzugezogen werden. Stellt sich der Mieter jedoch als Mietnomade heraus und möchte den Kontakt zum Vermieter vermeiden, um die Mietsituation möglichst lange auszureizen, hilft das Reden in der Regel nichts. Dann wird der Prozess des Abmahnens, Kündigens und der Räumung unumgänglich.

Die angesprochene Räumung kann beispielsweise als sogenannte “Berliner Räumung” durchgeführt werden. Wenn eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden muss, kann man dieses Räumungsmodell wählen. Dabei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und kümmert sich eigenständig um die Räumung der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher rückt dabei mit einem Schlosser an, der die Schlösser der Wohnung austauscht, um zu verhindern, dass der Mietnomade erneut die Wohnung betritt.

Bei der Berliner Räumung kann ein Vermieter nennenswerte Kosten sparen und das Verfahren durch die eigene Tatkraft beschleunigen. Die Rechtsprechung hat diesen Weg der Räumung für zulässig erklärt. Zudem hat der Vermieter hierbei die Möglichkeit von seinem Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) Gebrauch zu machen. Der Vermieter haftet nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit für den zurückgelassenen Besitz des Mieters. Allerdings sollte man genau dokumentieren, was man in der Wohnung findet, damit der Mieter nicht am Ende noch wilde Behauptungen anstellen kann, was in der Wohnung zurückgelassen werden musste.​

Wird als Räumungsvariante nicht die Berliner Räumung gewählt, sondern eine “normale” Räumung, muss der Vermieter zunächst einmal den Besitz des Mieters durch eine Umzugsfirma in eine Lagermöglichkeit einlagern. Hierbei muss der Vermieter in Vorleistung für diese Dienstleistungen gehen. Der Mieter hat dann gegen Bezahlung der Einlagerungsgebühren die Möglichkeit seinen Besitz zurück zu erhalten. Da der Vermieter diese Kosten nicht bei der Berliner Räumung vorlegen bzw. tragen muss, wird diese als deutlich günstiger betrachtet.​

Eine andere Möglichkeit, um den Mietnomaden los zu werden, liegt im Urkundenprozess. Sollte der Mieter während des Mietverhältnisses keine Mietminderung geltend machen, kann durch den Urkundenprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal die entsprechenden Mieter dann meistens nicht mehr in ein Nachverfahren übergehen. Der Urkundenprozess ist jedoch relativ selten, da alles penibel und lückenlos dokumentiert werden muss (bspw. Kontoauszüge, die darlegen, dass die Miete ausgeblieben ist). Ein Eigentümerwechsel während des Mietverhältnisses ist in der Regel bereits ein Totschlagargument für die Anwendung des Urkundenprozesses.

Man sollte als Vermieter an dieser Stelle beachten, dass Mietnomaden diesen Prozess in der Regel bereits kennen. Sie warten bewusst auf die nächste Maßnahme und die nächste, bis irgendwann die Zwangsräumung ansteht und es dann wirklich an der Zeit ist, die Wohnung zu verlassen. Deswegen ist es als Vermieter besonders wichtig, sofort nach Ablauf der entsprechenden Frist die nächste Maßnahme einzuleiten, um den Prozess voranzutreiben. Beispielsweise sollte sofort nach Ablauf der 14-Tage-Frist für die Räumung der Wohnung, nach Ausspruch der fristlosen Kündigung, die Räumungsklage in die Wege geleitet werden. Zudem sollte man Mietnomaden niemals eigenständig versuchen los zu werden, da dies illegal ist. Die einzige rechtmäßige Möglichkeit aktiv in den Räumungsprozess einzugreifen, stellt die Berliner Räumung dar.

Wer zahlt für die Räumung von Mietnomaden?

Immer wieder wurde in den vorherigen Abschnitten von entstehenden Kosten für die rechtlichen Schritte gesprochen. Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, sich die Kosten für die Räumung und Möbeleinlagerung vom Mieter erstatten zu lassen, in der Praxis ist dies jedoch nicht ganz so einfach. Kann oder will der Mieter für diese Kosten nicht aufkommen, bleibt man als Vermieter zunächst trotzdem auf den Kosten sitzen. Spezielle Rechtsschutzversicherungen können auch hierbei Mietnomaden-Fälle abdecken. Hierbei handelt es sich um die angesprochenen Mietnomadenversicherungen.

Die Kosten für die Zwangsräumung und den Gerichtsvollzieher muss der Vermieter vorlegen. Hierbei spricht man vom sogenannten Gerichtskostenvorschuss. Sowohl diese Kosten, als auch die Kosten für rechtlichen Beistand während des Prozesses kann sich der Vermieter vom Mieter wiederholen. Dabei kann ein Anspruch auf die Erstattung der Kosten geltend gemacht werden. Sobald der Vermieter den gewünschten Räumungs- und Zahlungstitel gerichtlich erwirken konnte, können die entstandenen Kosten ebenfalls zwangsvollstreckt werden.

Sollte sich der Mietbetrüger jedoch als zahlungsunfähig herausstellen, bleibt der Vollstreckungsversuch erfolglos. Häufig sind Mietnomaden zahlungsunfähig oder geben im Anschluss eine Vermögensauskunft ab. Diese wurde früher als eidesstattliche Versicherung bezeichnet und der Zahlungstitel bleibt hierbei jedoch über 30 Jahre lang gültig. Deshalb ist Vermietern zu raten, die Zahlungsfähigkeit der Mietnomaden zu überwachen und bei einer Änderung der finanziellen Situation einen erneuten Vollstreckungsversuch zu unternehmen. Damit erhält man sein Geld vielleicht nicht im direkten Anschluss an den Prozess, aber im Zweifel im Laufe der Jahre.

Die Mietnomaden mussten die Wohnung verlassen - und jetzt?

Es ist geschafft. Die Wohnung wurde geräumt und der Alptraum hat ein Ende. Doch was sollten die nächsten Schritte für einen Vermieter sein? Das ist zunächst davon abhängig, wie der Vermieter mit der Immobilie weiter verfahren möchte. In der Regel blickt man auf eine renovierungsbedürftige, verdreckte und vermüllte Wohnung. Zunächst muss eine Haushaltsauflösung stattfinden, um die Wohnung zu entrümpeln. Nachdem die Entrümpelung abgeschlossen ist, muss der Vermieter entscheiden, ob er die Wohnung erneut vermieten möchte oder an dieser Stelle einen Verkauf anstrebt.

Entscheidet man sich für den Verkauf, sollte man gut überlegen, welche Investitionen in die Wohnung noch sinnvoll oder nötig sind und welche ein neuer Besitzer tätigen kann. Ein neuer Besitzer hat im Zweifel eh den Wunsch, die Wohnung nach seinen Vorstellungen anzupassen, weshalb eine perfekte Sanierung von vielen Experten nicht empfohlen wird.

Wenn die Wohnung neu vermietet werden soll, kommt man als Eigentümer nicht um eine Sanierung herum. Allerdings ist dies auch eine gute Gelegenheit die Wohnung zu modernisieren. Dadurch kann man versuchen ein anderes Klientel für die Wohnung zu begeistern. Je nachdem, welche Konditionen im Rahmen einer Mietnomadenversicherung abgeschlossen wurden, unterstützt diese den Vermieter sogar finanziell bei der Renovierung.

Wo können Vermieter nach Hilfe suchen?

Im Laufe des Artikels wurde es bereits einmal erwähnt, jedoch fragen sich viele Vermieter, an welchen Stellen sie Hilfe erhalten können, wenn sie sich mit Mietnomaden konfrontiert sehen. Es ist in der Regel immer ratsam sich juristischen Beistand zu suchen. Ein Anwalt ist für die korrekte Vorgehensweise, sowie für einen möglichen Gerichtsprozess von hohem Stellenwert. Zudem gibt es einige Vereine, die Vermieter unterstützen und ebenfalls rechtlichen Beistand zur Verfügung stellen oder bei der Suche nach einem geeigneten Anwalt helfen.

Diese Vereine befassen sich täglich mit den Problemen von Vermietern und sind somit eine gute Anlaufstelle, um Antworten auf die Fragen zu bekommen, denen man sich als Vermieter ausgesetzt sieht. Weiterhin gibt es einige hilfreiche Foren im Internet, in denen sich Vermieter austauschen und ihre Erfahrungen miteinander teilen. Diese sind vor allem hilfreich, um Fehler zu vermeiden, die andere Vermieter schon begangen haben. Die Erfahrungswerte von Gleichgesinnten könnten gerade in schwierigen Situationen einen erheblichen Mehrwert haben.

Exkurs: Häufigkeit von Mietnomadenfällen

Viele von euch fragen sich vielleicht an dieser Stelle, wie häufig es denn eigentlich zu Mietnomadenfällen in Deutschland kommt. Die meisten wurden damit (hoffentlich) noch nie konfrontiert. Menschen, die jedoch im Vermietungsgeschäft arbeiten oder selbst vermieten, machen im Zweifel regelmäßig Erfahrungen mit Mietnomaden. Laut Angaben des Vermieterverein e.V. sind die Fälle der Mietnomaden pro Jahr in den letzten Jahren jedoch zurückgegangen - ein positiver Trend also.

Dieser bearbeitet laut eigenen Angaben im Jahr nicht mehr als zehn Sachverhalte, die eine Mietnomadenproblematik beinhaltet. Da das Thema bereits seit vielen Jahren präsent ist und medial auch immer wieder im Fokus steht, seien die Zahlen wohl stärker gesunken. Andere Quellen sprechen jedoch davon, dass es in Deutschland rund 10.000 bis 15.000 Mietnomaden gibt. Fraglich ist also, wie viele Fälle tatsächlich bei derartigen Vereinen präsent sind und wie viele Probleme tatsächlich gerichtlich ausgefochten werden.

Exkurs: Das Mietrechtänderungsgesetz verbessert die Rechtsstellung der Vermieter

Weiter oberhalb bereits kurz erwähnt, zum 01.05.2013 trat das Mietrechtänderungsgesetz in Kraft. Dieses hat erfreulicherweise die Rechte des Vermieters, insbesondere bei der Problematik mit Mietnomaden, gestärkt. Die Änderungen haben den Mietbetrügern die Möglichkeit genommen, sich mit einer Hinhaltetaktik über einen längeren Zeitraum weiter kostenfrei in einer Wohnung oder einem Haus einzunisten. Wenn ein Vermieter einen entsprechenden Antrag stellt, kann das Gericht mithilfe einer Nutzungsanordnung den betreffenden Mieter dazu verpflichten die überfällige Miete als Sicherheit zu hinterlegen.

Das Hinterlegen der Sicherheit kann entweder beim Amtsgericht oder aber auch in Form einer Bankbürgschaft geschehen. Leistet der Mieter diese Sicherheit nicht, kann der Vermieter innerhalb von wenigen Tagen einen schnellen Räumungstitel erwirken. Die Regelung soll verhindern, dass Vermieter durch entgangene Mietzahlungen keine wirtschaftlichen Schäden davontragen.

Zudem sind Räumungsangelegenheiten generell von Gerichten vorrangig zu bearbeiten. Der Grund hierfür ist, dass der Vermieter bzw. Besitzer rechtlich nicht in der Lage ist, den Besitz eigenmächtig zurückzuerhalten. Zudem wird die Vollstreckung von Räumungsurteilen durch die zuvor erklärte Berliner Räumung erleichtert. Auch wurde durch das Mietrechtänderungsgesetz die Problematik mit Untermietern geregelt.​

Wenn der Vermieter zuvor einen Räumungstitel gegen den Mieter erwirkt hatte und in der Wohnung jedoch eine andere Person gewohnt hat (Untermieter), konnte dieser Person gegenüber nicht vollstreckt werden. Der Hintergrund hierzu ist, dass nur Personen gegenüber vollstreckt werden darf, die im Räumungstitel genannt wurden. Die Reform ermöglicht es jedoch dem Vermieter gegenüber dem unbekannten Untermieter schnell einen Räumungstitel durch eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Rechtsgrundlage hierfür ist § 940a Abs. 2 ZPO.

Fazit: Mietnomaden los zu werden - eine Geduldsfrage

Wir haben nicht zu viel versprochen: Mietnomaden sind wirklich ein Alptraum für Vermieter. Es handelt sich hierbei wirklich um eine Geduldsfrage, um die Wohnung wieder frei zu bekommenund man sollte als Vermieter deshalb immer ein paar Notgroschen in der Hinterhand haben. Man kann sich schnell einmal irren und auf einen Mietbetrüger reinfallen, das passiert auch langjährigen Vermietern. Der beste Schutz ist sicherlich die eingehende Prüfung von Mietinteressenten im Vorfeld. Hier kann man Mietnomaden wirklich vorab abschrecken und die Probleme sorgfältig umgehen. Ist der Mietbetrüger erst einmal eingezogen, wird es sehr schwer diesen wieder los zu werden und obendrein auch noch ziemlich teuer.

An dieser Stelle möchten wir aber noch einmal betonen, dass wir keine Fachanwälte sind und uns deshalb auch nicht dazu imstande sehen einen professionellen Rat auszusprechen.

Bei derartigen Problemen sollten sich Vermieter in jedem Fall rechtlichen Beistand holen, an entsprechende Vereine wenden oder mit anderen Experten sprechen. Wir empfehlen nur sich vorab gegen derartige Fälle abzusichern, beispielsweise im Rahmen einer Mietnomadenversicherung und betonen es an dieser Stelle noch einmal: Die Prüfung des Mietinteressenten ist die mit Abstand beste Schutzmaßnahme gegen Mietnomaden!