Worauf sollten Vermieter achten?

Immobilien sind und bleiben eine der wichtigsten Kapitalanlagen. Im Gegensatz zu vielen anderen Anlagegütern erfordert die Immobilie als physisches Asset allerdings viel Folgeaufwand, insbesondere bei Mietobjekten. Doch was genau kommt auf einen Immobilieninvestor zu, wenn man als Vermieter agiert? Viele Menschen kaufen Immobilien um eine zusätzliche, "passive" Einnahmequelle beziehen zu können oder um für das Alter vorzusorgen. Allerdings ist der Nebenberuf Vermieter nicht so passiv, wie es zunächst scheinen mag. Eine derartige Kapitalanlage bietet einige Chancen, birgt auf der anderen Seite aber auch ihre Risiken. In der Vermietung empfiehlt es sich Gebiete zu priorisieren in denen man sich auskennt.

Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zur Miete zur Verfügung stellen möchte, sollteeinige Aspekte beachten, um eine gute Rendite zu erzielen und ein unproblematisches Mietverhältnis zu führen. In unserem heutigen Blog-Artikel haben wir für euch zusammengefasst, worauf Vermieter generell beim Mietvertrag achten sollten, wie hoch die Bedeutung des Mietvertrages ist, welche zwingenden Bestandteile in diesen aufgenommen werden müssen und was kein Bestandteil dieses Vertrages sein sollte.

Zudem haben wir euch noch einige Ausführungen zur Thematik derBetriebskosten, der Wohnungsübergabe, derZusammenarbeit mit einem Immobilienmakler und weitere Rechte und Pflichten im Bereich des Vermietens angeführt. Was ihr sonst noch beachten müsst, wie ihr problematische Mieter wieder loswerdet und was unser persönliches Fazit zum Thema Vermieten ist, erfahrt ihr am Ende des Artikels.

Worauf muss ich als Vermieter beim Mietvertrag achten?

Eine grundlegende Regel beim Vermieten bezieht sich auf den Mietvertrag. Generell sollte man niemals einen Mieter einziehen lassen, bevor der Mietvertrag unterschrieben ist. Was selbstverständlich scheint, ist es häufig nicht. Dafür gibt es zu viele gutmütige Vermieter, die früher oder später Pech mit einem Mieter haben. Selbst wenn im ersten Moment alles unproblematisch erscheint, wird esim Falle von Mietstreitigkeiten sehr unerfreulich für den Vermieter, wenn vor Einzug kein Mietvertrag unterschrieben wurde. Dabei sollte man generell nicht vergessen, dass Verträge häufig darauf abzielen eine rechtliche Absicherung für beide Parteien im Falle von Streitigkeiten zur Verfügung zu stellen.

Schließt man nur einen mündlichen Mietvertrag, basiert dieser generell auf denVorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und diese sind fast zur Gänze zum Nachteil des Vermieters ausgelegt. Für die Praxis würde das bedeuten, dass derMieter weder Nebenkosten, noch Schönheitsreparaturen bezahlen muss. Sobald der Vermieter dem Mieter die Wohnung überlässt und dieser mit den Mietzahlungen beginnt, besteht ein Mietverhältnis. Auch wenn der mündlich abgeschlossene Mietvertrag für beide Parteien bindend ist, wird es im Streitfall schwierig Absprachen zu beweisen. Im Zweifelsfall kann der Vermieter den abgeschlossenen Mietvertrag mit dem Mieter erst frühestens zum Ende des ersten Jahres kündigen.

Damit derartigen Rechtsstreitigkeiten vorgebeugt werden kann, sollte der Mieter erst nach unterschriebenem Mietvertrag einziehen. In diesem können die zentralen Themen wie die Renovierung, die zu leistende Kaution und das Bezahlen der Nebenkosten geregelt werden. Für jegliche Mietverträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, ist grundsätzlich die Schriftform zu beachten. Der Vermieter sollte bei der Auswahl des Mietvertrages zudem einige Punkte beachten.

Bei Formularmietverträgen, die allgemein verwendet werden, sollte man als Vermieter aufpassen. Diese erscheinen zwar gerade für Neulinge im Vermietungsgeschäft praktisch, doch in diesen sind häufig veraltete Klauseln integriert, die so heutzutage nicht mehr gültig sind. Das kann für den Vermieter kostspielige Folgen haben. Häufig bezieht sich einige dieser Klauseln auf die Schönheitsreparaturen. Diese wurden vom Bundesgerichtshof gekippt und besagten zu ihrer Zeit, dass nach Ablauf einer gewissen Frist Schönheitsreparaturen vom Mieter zu übernehmen sind. Werden diese als unwirksam im Streitfall identifiziert, muss der Vermieter nach BGB sämtliche Schönheitsreparaturen selbst übernehmen - und das kann ziemlich teuer werden. Auch das Thema Haustiere spielt eine wichtige Rolle bei der Vermietung. Der VFR Verlag für Rechtsjournalismus hat hierzu vor kurzem einen sehr guten Artikel geschrieben, der sämtliche Aspekte der Tierhaltung im Mietvertrag adressiert. Zudem wird hier erläutert, welche Rechtliche Grundlagen für Mieter und Haustiere vorliegen und ob ein Haustierverbot in einer Mietwohnung möglich ist. Zum Artikel geht es hier.

Der Mietvertrag: zwingend für den Vermieter, sinnvoll für jeden Mieter

Klar sollte an dieser Stelle sein, dass der Mietvertrag für jeden Vermieter ein Muss ist und auch als Mieter sollte man generell darauf bestehen, sämtliche Regelungen für das Mietverhältnis schriftlich festzuhalten. Damit der Mietvertrag hieb- und stichfest ist, muss er einige Angaben zu den beteiligten Personen des Mietverhältnissesund zur Wohnung selbst beinhalten. In den Mietvertrag sollten dabei auf jeden Fall folgende Angaben aufgenommen werden:

• Wer ist der Mieter?
• Wer vermietet in diesem Verhältnis?
• Um welche Wohnung / Haus / Fläche handelt es sich bei dem abgeschlossenen Mietvertrag?
• Ist das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit geschlossen und welche Details beinhaltet es?
• Sind Mietanpassungen vereinbart?

Neben diesen Details gibt es einige Angaben in einem Mietvertrag, die obligatorisch sind und auf keinen Fall fehlen dürfen. Hierunter zählen unter anderem der Name und die Anschrift des Vermieters. Sollte es mehrere Vermieter geben, sind diese alle gleichermaßen zu erwähnen. Weiterhin müssen die persönlichen Details über den bzw. die Mieter aufgenommen werden. Zu diesen Stammdaten zählen beispielsweise der Name des Mieters, sein / ihr Geburtsdatum, der Geburtsort, die Personalausweisnummer des Hauptmieters bzw. der Hauptmieter und zudem die Angabe über alle zukünftigen Bewohner der Mietsache (beispielsweise Kinder).

Weitere Angaben, die zwingend in den Mietvertrag aufgenommen werden sollten, beschäftigen sich mit der Mietsache selbst. Hierunter zählen beispielsweise die exakte Anschrift des Objektes, die Lage der Wohnung im Gebäude (sofern es sich um eine Wohnung handelt) und die Angaben über zusätzlich nutzbare Flächen im Gebäude (beispielsweise ein Kellerraum). Darüber hinaus müssen die Mietkosten, das Mietverhältnis, die Mietanpassung und die Kaution geregelt sein. Im Rahmen der Mietkosten sind hierbei die Kaltmiete und die Nebenkosten mit Aufschlüsselung oder einem Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu definieren. Im Zuge des Mietverhältnisses muss die Dauer des Verhältnisses festgelegt werden. Dieses kann entweder unbefristet abgeschlossen werden oder bei Befristung unter Angabe eines konkreten Zeitpunktes, an dem der Mietvertrag endet.

Für die Mietanpassung müssen Informationen über die Veränderung der Mietkosten über die Zeit festgehalten werden. Hierbei kann es sich entwederum einen Indexmietvertrag oder einen Staffelmietvertraghandeln. Die Kaution muss ebenfalls in ihrer Höhe und gegebenenfalls in ihrer Zahlungsweise (beispielsweise Ratenzahlung) definiert werden. Vorzugsweise wird dabei auch die Kontoverbindung des Empfängers der Kaution im Rahmen des Mietvertrages angegeben.

Darüber hinaus gibt es noch einige Angaben, die in den Mietvertrag aufgenommen werden können und weitere, die besser nicht im Mietvertrag festgehalten werden sollten. Ein Kann an dieser Stelle ist die Regelung zur Haustierhaltung. Diese ist aber nicht zwingend zu erwähnen.Wichtig für Vermieter ist zu beachten, dass diese nach einem Urteil des BGHs die Haustierhaltung nicht mehr generell ausschließen dürfen. Ein weiterer Punkt, der für den Vermieter von hoher Bedeutung ist, sind die Angaben über den Mieter im Rahmen einer Selbstauskunft. Diese sollte man sich unbedingt einholen, jedoch nicht in den Mietvertrag einbinden und wenn nur als Anlage anhängen.

Das Festlegen der Betriebskosten im Mietvertrag

Wer investiert, um vermieten zu können, legt vermutlich auch viel Wert auf die erzielbare Rendite des Mietobjektes. Deshalb sollten im Mietvertrag auch alle anfallenden Betriebskosten vermerkt werden, die auf den Mieter umgelegt werden können. Werden diese nicht explizit im Mietvertrag vereinbart und nur im Rahmen einer Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung ausgehändigt, können diese angefechtet werden und der Vermieter bleibt im Worst-Case-Szenario auf diesen Kosten sitzen.

Eine sinnvolle Maßnahme ist hier auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu verweisen. Dadurch können Fehler oder Unvollständigkeiten vermieden und alle in der Verordnung genannten Kosten abgerechnet werden. Über diese Betriebskostenverordnung hinaus gibt es noch weitere Betriebskostenarten, die nicht in der BetrKV vermerkt wurden. Derartige Nebenkosten muss der Vermieter explizit auflisten, damit er sie vom Mieter tragen lassen kann.

Die Wohnungsübergabe an den neuen Mieter: Ein paar relevante Detail sollten nicht außer Acht gelassen werden

Nicht nur der Mietvertrag und die Umlage der Betriebskosten spielen für den Vermieter eine große Rolle, sondern auch der Moment der Wohnungsübergabe an den Mieter. In dieser Situation hat der Vermieter noch einmal die Möglichkeit die Hausordnung mit dem neuen Mieter durchzusprechen, weitere Informationen bezüglich der Nebenkosten zu erklären und weitere offene Fragen mit dem Mieter zu besprechen, die zuvor noch keine Klärung fanden. Weitere denkbare Fragen könnten sich um die Schlüsselfrage oder die Verantwortlichkeit für Sauberkeit im Stockwerk des Mieters drehen.

Bezüglich der Schlüsselfrage kann der Vermieter einen Wohnungsschlüssel behalten, beispielsweise für den Notfall. Das ist aber nur dann möglich, wenn der Mieter dem eindeutig zustimmt. Auch weitere wichtige Details, wie beispielsweise die Höhe der Zählerstände oder die Anzahl der ausgegebenen Schlüssel, sollten am besten im Rahmen einesÜbergabeprotokolls festgehalten werden. Dies ist für beide Parteien eine gute Absicherung für Streitfälle. Auch Schäden in der Wohnung können hierbei vermerkt werden, sodass der Mieter nur solche Schäden ausgleichen muss, die er selbst verursacht hat und der Vermieter nicht auf durch den Mieter verursachten Problemen sitzen bleibt. Zudem sollte der Vermieter am besten auch schon im Vorfeld recherchiert haben, wie er die Kaution seines Mietersanlegen möchte.

Das Finden und Auswählen eines geeigneten Mieters: Eine Herkules-Aufgabe

Die Modalitäten für das Mietverhältnis zu organisieren, ist sehr wichtig. Um aber grundsätzlich Ärgernisse und Probleme zu vermeiden, sollte man bei der Auswahl des Mieters nicht großzügig sein - man könnte es durchaus bereuen. Die erste Frage, die sich ein Vermieter stellen sollte, ist: Wie sieht mein Wunschmieter aus? Dabei geht es vor allem darum, für welchen Personenkreis die Wohnung geeignet ist. Hier kann man meistens zwischen einer Nutzung für Paare, Familien, Alleinstehende, Studenten oder Rentner unterscheiden.​

Deshalb sollte man darauf achten, wer sind die neuen Mieter? Eine junge Familie oder ein Alleinstehender oder …? Zudem kann man auch nach dem Eingrenzen der Zielgruppe entscheiden, wie man diese am besten erreicht? Eine Wohnung für einen Studenten bzw. eine Studentin vermarktet man voraussichtlich besser über das Internet, als über eine analoge Anzeige bei einem Immobilienmakler in der Gegend. In diesem Zusammenhang muss man sich auch fragen, wie man die gewünschte Zielgruppe im Zuge der Anzeigenschaltung am besten anspricht.​ ​

Hierbei empfehlen sich vor allem aussagekräftige Formulierungen der Objektbeschreibung und des Titels. Durch eine gezielte und treffende Formulierung kann man den potenziellen Interessenten einen besseren Überblick über das Objekt geben und diese können im Vorfeld schon entscheiden, ob es für sie passen könnte oder nicht. Damit verringert der Vermieter auch den Interessentenkreis für die anstehenden Besichtigungstermine. Besonders wichtig sind an dieser Stelle auch geeignete und vielsagende Fotos, sowie im besten Fall ein gelungener Grundriss der Wohnung bzw. des Objekts. Man sollte aber auch darauf achten, dass diese das Objekt nicht in einem anderen Licht darstellen, als es ist.

Ein weiterer wichtiger Schritt zum geeigneten Mieter ist den Interessenten mitzuteilen, dass diese die gewünschten Unterlagen und Auskünfte vollständig zum Besichtigungstermin mitbringen. Dies kann beispielsweise eine Selbstauskunft inklusive der Gehaltsnachweise sein, die der Vermieter vorab angefragt hat. Dadurch können auch die Aspekte der Pünktlichkeit und Zuverlässigkeit des Mieterinteressenten geprüft werden.

Sollte man im Vorfeld das Anfragen der Selbstauskunft vergessen haben, kann man diese auch eigenständig zum Besichtigungstermin mitbringen und den Interessenten aushändigen. Eine Frage über ein bestehendes Insolvenzverfahren gegenüber dem Mietinteressenten ist im Rahmen dieser Bonitätsprüfung ebenfalls zulässig. Wichtig ist zu beachten, dass im Rahmen der Besichtigungstermin nur bestimmte Fragen gestellt werden dürfen. Beispielsweise sind Fragen zur Nationalität, der Religionszugehörigkeit, Rauchgewohnheiten oder Hobbies nicht zulässig. Allerdings können Fragen gestellt werden, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Darunter fallen beispielsweise Fragen zum Arbeitsplatz, zum Verdienst, zu der aktuellen Vermögenslage, zu den zum Haushalt gehörenden Personen und Tiere sowie zu Musikinstrumenten.

Zudem kann auch einfach der persönliche Eindruck eine große Rolle spielen. Man sollte sich deshalb immer fragen, wem man sein Eigentum bedenkenlos anvertrauen würde. Wenn man diesen Eindruck von einem Interessenten hat, kann mit diesem möglicherweise ein gutes Mietverhältnis geführt werden. Eine derartige Entscheidung aus dem Bauch heraus ist natürlich sehr schwierig, aber kann ein zusätzlicher Faktor für die Auswahl sein. Es ist außerdem völlig in Ordnung weitere Kriterien zur Entscheidungsfindung heranzuziehen. Selbstredend sollte man kein Mietverhältnis aus reiner Sympathie eingehen.

Ist es sinnvoll einen Makler für die Mietersuche einzuschalten?

Der Makler ist bei Vermietungsfragen ein umstrittenes Thema. Einige Vermieter empfinden es als sehr hilfreich und sinnvoll, andere erledigen die Mietersuche lieber selbst. In der Regel wird die eigenständige Vermietung präferiert, um Kosten für die Maklercourtage zu vermeiden. Im Schnitt beträgt die Maklerprovision für eine derartige Dienstleistung bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Das ist bei einer größeren Wohnung eine Menge Geld.

Dabei gilt beim Hinzuziehen des Maklers das sogenannte Bestellerprinzip: Die Kosten für dessen Dienstleistung trägt derjenige, der ihn beauftragt hat. Der Vermieter kann also nicht eine Makler für die Vermarktung einschalten und versuchen die Kosten für dessen Courtage auf den Mieter abzuwälzen. Dieses Bestellerprinzip ist auch im Wohnungsvermittlungsgesetz in § 2 Absatz 1a geregelt. Nach Abschluss des Mietvertrages ist in diesem Fall die Provision vom Vermieter zu bezahlen. Allerdings kann der Vermieter auch diese Maklerkosten im Rahmen der Steuererklärung absetzen.

Ist es lohnenswert als Vermieter tätig zu werden?

Auf welche Aspekte bei der Vermietung zu achten ist, haben wir bislang beleuchtet. Nun stellt sich die Frage, inwiefern es lohnenswert ist, als Vermieter tätig zu werden? Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren weiter stark angestiegen. Der Einstiegspreis für die Vermietungstätigkeit ist demnach sehr hoch. Im Durchschnitterzielen die meisten Vermieter eine Rendite von etwa 3% pro Jahr. Bis zu 25% schreiben jedoch Verluste. Die Situation gestaltet sich natürlich anders, wenn die Immobilie im Zuge eines Erbfalls erlangt wird und nicht gekauft werden muss. In einem solchen Fall ist es in der Regel sehr lohnenswert Vermieter zu werden.​

Dies liegt vor allem an zwei Gründen: Zum einen verliert einleerstehendes Objekt bzw. eine leerstehende Wohnung etwa 5% an Wert und das jedes Jahr. Das liegt daran, dass beispielsweise unbemerkte Schäden auftreten können. Zum anderen können mit einer leerstehenden Immobilie natürlich keine Einnahmen erwirtschaftet werden. Möchte man also nicht als Vermieter tätig werden, ist es im Zuge der Wertentwicklung des Objektes vermutlich besser dieses zu verkaufen.

Eine klassische Falle: Die Mieteinnahmen richtig versteuern

Steuern sind ein schwieriges Thema, was außer den Experten niemand so richtig versteht – aus gutem Grund. Die Einnahmen, die im Zuge der Immobilienvermietung erzielt werden, müssen selbstredend versteuert werden. Im Ausnahmefall gilt dies nicht, sofern die steuerlichen Einnahmen nicht die generelle Steuergrenze übersteigen. Das wäre aber vermutlich auch nur dann der Fall, wenn der Vermieter nicht erwerbstätig ist und die Mieteinnahmen nicht über der Steuerfreigrenze liegen. Die erwirtschafteten Einkünfte aus der Vermietung werden in der Anlage V in der Steuererklärung angegeben und sind somit einkommensteuerpflichtig.

Rechte und Pflichten des Vermieters

Gesetzlich gibt es einige geregelte Rechte und Pflichten, die der Vermieter kennen sollte.Dieser ist für die Instandhaltung verantwortlich und muss Reparaturen am Objekt übernehmen, die durch den Verschleiß auftreten. Im Gegenzug hat der Mieter eine Meldepflicht gegenüber dem Vermieter. Er muss diesem, zeitnah, auftretende Schäden oder Mängel melden. Dies ist häufig auch im Mietvertrag geregelt. Dabei dürfen auch Reparaturaufträge an Einrichtungsgegenständen nur in wenigen Ausnahmefällen an den Mieter weitergegeben werden.

Nach neueren Entwicklungen bei den Gerichten gehen diese davon aus, dass dieÜbertragung von Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 100 Euro an den Mieter möglich ist. Allerdings muss diese Übernahme im Voraus im Mietvertrag geregelt werden. Dabei sind jedoch Reparaturen an der Stromversorgung, den Gasleitungen und den Wasserleitungen ausnahmslos Angelegenheit des Vermieters. Die hierbei anfallenden Kosten dürfen auch nicht über die Nebenkosten an den Mieter weitergegeben werden. Selbiges gilt für Schäden, die auf Baumängel zurückgeführt werden können, wie beispielsweise Schimmel in der Wohnung.

Wenn nicht nachzuweisen ist, dass der Mieter im Schimmelfall ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten an den Tag gelegt hat, muss der Vermieter auch diesen Schaden tragen und beseitigen lassen. Das kann in einem schwerwiegenden Fall sogar eine umfangreiche Sanierung bedeuten, welche wiederum sehr kostspielig für den Vermieter ist. Neben den genannten Instandhaltungspflichten hat der Vermieter jedoch noch einige weitere Pflichten, die er zu erfüllen hat. Dazu zählen beispielsweise die Aspekte der Funktionalität der Heizung, die Verkehrssicherungspflicht, das Ausstellen einer Nebenkostenabrechnung, das Erteilen einer Wohnungsgeberbestätigung und das Gewährleisten von Ruhe.

Spricht man von der Funktionalität der Heizung muss der Vermieter garantieren können, dass in der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April die Wohnungen beheizt werden können. Die Sorgfaltspflicht obliegt dabei ausschließlich dem Vermieter. Zudem muss er garantieren können, dass bei Dunkelheit, Nässe und Glätte Sicherheit für die Bewohner des Hauses vorliegt. Eine Ausnahme kann hierbei sein, dass der Mieter sich im Rahmen des Mietvertrages für den Winterdienst verantwortlich zeichnet. Weiterhin müssen im Zuge der Nebenkostenabrechnung alle Nebenkosten belegbar nachgewiesen werden und zu viel gezahlte Nebenkosten an den Mieter erstattet werden. Die Wohnungsgeberbestätigung ist für den Mieter von großer Bedeutung, da er diese für das Anmelden bei der Gemeinde bzw. eine Ummeldung benötigt. Diese muss der Vermieter innerhalb der ersten zwei Wochen nach Einzug ausstellen. Zuletzt muss der Vermieter auch noch Ruhe für alle Hausbewohner gewährleisten. Hierbei muss er sich darum kümmern, dass unzumutbarer Lärm vermieden wird.

Pflichten des Mieters

Dem Mieter obliegen allerdings auch einige Pflichten, die er im Rahmen des Mietverhältnisses erfüllen muss. Diese Verpflichtungen sollten ebenfalls im Mietvertrag kenntlich gemacht werden. Zu diesen zählt an erster Stelle natürlich die Mietzahlung. Diese muss immer vollständig und pünktlich im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats erfolgen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Zudem muss der Mieter die angesprochenen Schäden, die während der Nutzung einer Wohnung auftreten können, unverzüglich beim Vermieter melden. Verursacht der Mieter selbst Schäden in der Wohnung muss er diese selbst finanziell tragen oder sich darum bemühen, dass seine Haftpflichtversicherung für die Schäden aufkommt.

Eine weitere relevante Pflicht ist das Einhalten der vom Vermieter vorgegebenen Hausordnung. Diese muss der Mieter einhalten und vereinbarte Reinigungspflichten wahrnehmen sowie Ruhezeiten berücksichtigen. Dabei ist eine gegenseitige Rücksichtnahme der Mieter häufig der beste Weg. Zuletzt gilt auch für den Mieter die Heizpflicht. Dieser muss die Wohnung während der Heizperiode heizen, um Frostschäden an den Wasserleitungen zu vermeiden.

Wie wird man einen problematischen Mieter wieder los?

Es kann viele Gründe dafür geben ein Mietverhältnis beenden zu wollen. Allerdings gibt es in Deutschland einen stark ausgeprägten Mieterschutz kraft des Gesetzgebers. Die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses wird dadurch erheblich erschwert. Allerdings kann ein Mietverhältnis häufig dann gekündigt werden, wenn der Vermieter auf Eigenbedarf kündigt. Dies gilt immer dann, wenn der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen möchte oder eine Person aus dem engen Familienkreis die Wohnung nutzen möchte.

Außerdem kann einem Mieter gekündigt werden, wenn er vertragsbrüchig wird. Dies ist dann gegeben, wenn der Mieter in Rückstand mit den Mietzahlungen gerät oder seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt. Der Vermieter kann dann Abmahnungen an den Mieter senden und ihn somit auf sein Fehlverhalten hinweisen. In diesem Zuge kann dem Mieter gekündigt werden. Leider ist es häufig der Fall, dass der Mieter trotzdem erst dann auszieht, wenn eine Räumungsklage gegen ihn vorliegt. Dies ist für den Vermieter ein sehr langwieriger und teurer Prozess. Die entgangenen Mietzahlungen sieht man dabei meist trotzdem nicht.

Wird eine Immobilie verkauft, besteht zudem noch die Möglichkeit den Mieter aus der Wohnung herauszukaufen. Setzt man einen finanziellen Anreiz freiwillig aus der Wohnung auszuziehen, kann dies wahre Wunder bewirken. Zudem ist die Höhe des Anreizes vermutlich geringer als potentielle Einbußen beim Verkauf aufgrund von problematischen Mietern. Meist werden unvermietete Wohnungen höherpreisiger verkauft, als jene bei denen ein Mietverhältnis besteht.

Fazit: Vermieter werden ist nicht einfach, aber lohnenswert

Wenn man nun noch einmal einen Blick auf den Umfang dieser Ausführungen wirft, stellt man schnell fest, dass das Vermieten kein Zuckerschlecken ist. Es ist ein anstrengendes Geschäft und gleicht leider keiner entspannten, passiven Einkommensquelle. Ein Mietverhältnis kann sehr viel Arbeit bereiten. Im Vorfeld und auch während des Verhältnisses gibt es einige Pflichten zu beachten, den Mieter an seine Pflichten zu erinnern und Probleme zu bearbeiten. Zudem ist auch der Einstiegspreis für ein Mietobjekt nicht günstig und auftretende Schäden oder Probleme können schnell das Budget eines Vermieters sprengen. In einem schwierigen Mietverhältnis kann es also durchaus unattraktiv sein, als Vermieter tätig zu werden.

Allerdings ist an dieser Stelle auch klar zu betonen, dass die Attraktivität des Vermietens unter der Qualität des Mietverhältnisses leiden kann. Macht der Vermieter im Vorfeld seine Hausaufgaben richtig und prüft die Interessenten intensiv bevor er sich für einen Mieter entscheidet, können sich diese Sorgen schnell in Luft auflösen. Ein unproblematisches Mietverhältnis kann andersherum auch viel Freude und „leicht“ verdientes Geld bedeuten.

All die Aspekte auf die wir in diesem Artikel hingewiesen haben, dienen vor allem dem, ein problematisches Mietverhältnis zu vermeiden. Macht ein Vermieter im Vorfeld intensiv seine Arbeit oder schaltet hierfür einen kompetenten Makler ein, kann das Vermieten ein lukratives Geschäft sein. Deshalb unsere klare Empfehlung: lieber im Vorfeld einmal mehr nachfragen, ein paar mehr Nachweise einfordern und zusätzliche Gespräche führen, um hinterher weniger Scherereien mit dem Mieter zu haben. Ein ordentlicher Mieter ist genauso an einem unkomplizierten Mietverhältnis interessiert, wie es der Vermieter ist.